О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ N 14
ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 2 июля 2009 г.

Статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный
уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и
благосостояния его самого и его семьи, включается такой
обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого
человека на жилище закреплено также в Международном пакте об
экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При
этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о
гражданских и политических правах, право на жилище должно
реализовываться при условии свободы выбора человеком места
жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована
и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и
основных свобод.
С учетом положений международно-правовых актов в статье 40
Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на
жилище.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным
правам человека и заключается в обеспечении государством
стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами,
занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из
государственного, муниципального и других жилищных фондов
малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в
жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных
условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища,
исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи
25, 40 Конституции Российской Федерации).
Основные принципы, формы и порядок реализации права граждан
на жилище определены в Жилищном кодексе Российской Федерации,
введенном в действие с 1 марта 2005 года.
Учитывая, что в связи с применением Жилищного кодекса
Российской Федерации у судов возникли вопросы, требующие
разрешения, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в целях
обеспечения единства судебной практики и законности постановляет
дать судам следующие разъяснения:

Общие положения

1. В соответствии со статьей 46 Конституции Российской
Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного
кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает
приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав,
вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.
Защита жилищных прав в административном порядке путем
обращения с заявлением или жалобой в государственный орган, орган
местного самоуправления или к должностному лицу, являющемуся
вышестоящим по отношению к лицу, нарушившему право, осуществляется
только в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской
Федерации или другим федеральным законом (часть 2 статьи 11 ЖК
РФ). При этом судам необходимо учитывать, что право на обращение в
суд за защитой жилищных прав сохраняется за лицом и в том случае,
когда закон предусматривает административный порядок защиты
жилищных прав. В случае несогласия с принятым в административном
порядке решением заинтересованное лицо вправе обжаловать его в
судебном порядке.
2. Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей
юрисдикции в соответствии с подведомственностью дел, установленной
Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации (далее -
ГПК РФ).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 22 ГПК РФ суды общей
юрисдикции рассматривают и разрешают дела с участием граждан,
организаций, органов государственной власти, органов местного
самоуправления о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и
законных интересов, по спорам, возникающим из жилищных
правоотношений.
Дела по жилищным спорам рассматриваются в судах на основании
исковых заявлений (заявлений) заинтересованных лиц, по заявлению
прокурора, поданному на основании и в порядке, предусмотренных
статьей 45 ГПК РФ, либо по заявлению лиц, указанных в статье 46
ГПК РФ.
3. Жилищные споры (о признании права на жилое помещение, о
выселении из жилого помещения, о прекращении права пользования
жилым помещением бывшего члена семьи собственника этого жилого
помещения, о сохранении права пользования жилым помещением за
бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения, об
изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с
изъятием земельного участка для государственных или муниципальных
нужд, о предоставлении жилого помещения по договору социального
найма, о признании недействительным решения о предоставлении
жилого помещения по договору социального найма и заключенного на
его основании договора социального найма, о принудительном обмене
занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми
помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей
23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к
недвижимому имуществу (часть 2 статьи 15 ЖК РФ, пункт 1 статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ), мировым
судьям в силу пункта 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ подсудны дела об
определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в
общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает
спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не
заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об
определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым
домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него
(в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее
выделе для владения и пользования), то его подсудность как
имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от
цены иска (пункт 5 части 1 статьи 23 ГПК РФ).
Мировым судьям также подсудны дела по таким имущественным
спорам, как взыскание с граждан и организаций задолженности по
оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при цене иска, не
превышающей суммы, установленной пунктом 5 части 1 статьи 23 ГПК
РФ.
4. Разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам
необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в
совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской
Федерации (пункт "к" части 1 статьи 72 Конституции Российской
Федерации) и включает в себя Жилищный кодекс Российской Федерации,
принятые в соответствии с ним другие федеральные законы, а также
изданные в соответствии с ними указы Президента Российской
Федерации, постановления Правительства Российской Федерации,
нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной
власти, законы и иные нормативные правовые акты субъектов
Российской Федерации, нормативные правовые акты органов местного
самоуправления (часть 2 статьи 5 ЖК РФ). При этом наибольшую
юридическую силу среди актов жилищного законодательства в
регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс Российской
Федерации. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов
жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса Российской
Федерации должны применяться нормы этого Кодекса (часть 8 статьи 5
ЖК РФ).
Принимая во внимание, что жилое помещение может выступать
объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам
следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие
от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с
владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как
объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми
помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых
помещений).
5. Часть 1 статьи 6 ЖК РФ закрепляет общеправовой принцип
действия законодательства во времени: акт жилищного
законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным
отношениям, возникшим после введения его в действие.
При этом необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 6 ЖК РФ
допускает применение акта жилищного законодательства к жилищным
отношениям, возникшим до введения его в действие, но только в
случаях, прямо предусмотренных этим актом. Так, статьей 9
Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в
действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный
закон) нормам раздела VIII ЖК РФ "Управление многоквартирными
домами" придана обратная сила: они распространяются на отношения,
возникшие из ранее заключенных договоров управления
многоквартирными домами.
Так как отношения, регулируемые жилищным законодательством,
как правило, носят длящийся характер и, соответственно, права и
обязанности субъектов этих отношений могут возникать и после того,
как возникло само правоотношение, статьей 5 Вводного закона
установлено общее правило, согласно которому к жилищным
отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации
применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут
после введения его в действие, за исключением случаев,
предусмотренных Вводным законом. Например, нормы части 4 статьи 31
ЖК РФ о правах собственника жилого помещения в отношении бывшего
члена его семьи подлежат применению и к тем жилищным
правоотношениям, которые возникли до вступления в силу данного
Кодекса.
В связи с этим суду при рассмотрении конкретного дела
необходимо определить, когда возникли спорные жилищные
правоотношения между сторонами. Если будет установлено, что
спорные жилищные правоотношения носят длящийся характер, то
Жилищный кодекс Российской Федерации может применяться только к
тем правам и обязанностям сторон, которые возникли после введения
его в действие, то есть после 1 марта 2005 года.
6. Перечень участников жилищных отношений определен частями 2
и 3 статьи 4 ЖК РФ. К ним относятся граждане, юридические лица,
Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные
образования, а также иностранные граждане, лица без гражданства
или иностранные юридические лица.
При этом судам следует иметь в виду, что частью 3 статьи 4 ЖК
РФ на иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных
юридических лиц, являющихся участниками жилищных отношений,
распространяется определяемый российским жилищным законодательством
национальный правовой режим с изъятиями, которые предусмотрены
Жилищным кодексом Российской Федерации или другими федеральными
законами. Так, часть 5 статьи 49 ЖК РФ предусматривает, что жилые
помещения по договорам социального найма не предоставляются
иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным
договором Российской Федерации не предусмотрено иное. То же
касается субсидий на оплату жилых помещений, коммунальных услуг
(часть 12 статьи 159 ЖК РФ) и приватизации жилых помещений (статья
1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").
Исходя из приведенных положений статьи 4 ЖК Рф судам при
разрешении жилищных споров с участием иностранных граждан, лиц без
гражданства необходимо учитывать, что каких-либо ограничений
жилищных прав лиц, не являющихся гражданами Российской Федерации,
статьи 31, 69, 100 ЖК РФ, определяющие соответственно права и
обязанности членов семьи собственника жилого помещения, нанимателя
жилого помещения по договору социального найма и нанимателя
специализированного жилого помещения, не содержат.
7. Объектом отношений, регулируемых жилищным
законодательством, является жилое помещение, существенные признаки
которого определены статьей 15 ЖК РФ. Жилым признается
изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу,
пригодное для постоянного проживания граждан, отвечающее
установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным
требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).
Судам надлежит иметь в виду, что порядок признания помещения
жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое
помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным
для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством
Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в
соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, другими
федеральными законами (части 3, 4 статьи 15 ЖК РФ). В настоящее
время действует Положение о признании помещения жилым помещением,
жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное
постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января
2006 г. N 47.
8. При разрешении споров, связанных с защитой жилищных прав,
судам необходимо иметь в виду, что принцип неприкосновенности
жилища и недопустимости произвольного лишения жилища является
одним из основных принципов не только конституционного, но и
жилищного законодательства (статья 25 Конституции Российской
Федерации, статьи 1, 3 ЖК РФ).
Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
предполагает, что никто не может быть выселен из жилого помещения
или ограничен в праве пользования им, в том числе в праве получения
коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации, другими
федеральными законами (часть 4 статьи 3 ЖК РФ).
При этом судам следует учитывать, что положения части 4
статьи 3 ЖК РФ о недопустимости произвольного лишения жилища, под
которым понимается лишение жилища во внесудебном порядке и по
основаниям, не предусмотренным законом, действуют в отношении
любых лиц, вселившихся в жилое помещение.
9. Если в Жилищном кодексе Российской Федерации не
установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных
прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой
давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской
Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12
Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности
(часть 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям,
одним из оснований возникновения которых является договор
(например, договор социального найма жилого помещения, договор
найма специализированного жилого помещения, договор поднайма
жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым
помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие),
применяется общий трехлетний срок исковой давности (статья 196 ГК
РФ).

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

10. При рассмотрении споров, возникающих в связи с
реализацией собственником своих правомочий по владению,
пользованию и распоряжению принадлежащим ему жилым помещением,
судам следует учитывать, что законом установлены пределы
осуществления права собственности на жилое помещение, которые
заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое
помещение по назначению, то есть для проживания граждан (часть 1
статьи 17 ЖК РФ, пункт 2 статьи 288 ГК РФ), поддерживать жилое
помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного
обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей,
правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
(часть 4 статьи 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для
осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной
предпринимательской деятельности допускается с соблюдением
положений, установленных частями 2 и 3 статьи 17 ЖК РФ, пунктом 3
статьи 288 ГК РФ.
Нарушение установленных законом пределов осуществления права
собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику
различного рода мер ответственности, предусмотренных
законодательством, например административной в виде предупреждения
или штрафа (статьи 7.21, 7.22 Кодекса Российской Федерации об
административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде
лишения права собственности на жилое помещение (статья 293 ГК РФ).
11. Вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого
помещения судам следует разрешать с учетом положений части 1
статьи 31 ЖК РФ, исходя из следующего:
а) членами семьи собственника жилого помещения являются
проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении
его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом
супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах
записи актов гражданского состояния (статья 10 Семейного кодекса
Российской Федерации, далее - СК РФ). Для признания названных лиц,
вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи
достаточно установления только факта их совместного проживания с
собственником в этом жилом помещении и не требуется установления
фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого
помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;
б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть
признаны другие родственники независимо от степени родства
(например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети,
племянники, племянницы и другие) и нетрудоспособные иждивенцы как
самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных
случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с
собственником без регистрации брака), если они вселены
собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для
признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого
помещения требуется не только установление юридического факта
вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение
содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно:
вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его
семьи или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным
основаниям (например, в безвозмездное пользование, по договору
найма). Содержание волеизъявления собственника в случае спора
определяется судом на основании объяснений сторон, третьих лиц,
показаний свидетелей, письменных документов (например, договора о
вселении в жилое помещение) и других доказательств (статья 55 ГПК
РФ).
При этом необходимо иметь в виду, что семейные отношения
характеризуются, в частности, взаимным уважением и взаимной
заботой членов семьи, их личными неимущественными и имущественными
правами и обязанностями, общими интересами, ответственностью друг
перед другом, ведением общего хозяйства.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным
иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи
9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых
пенсиях в Российской Федерации", в которых дается перечень
нетрудоспособных лиц, а также устанавливаются признаки нахождения
лица на иждивении (находится на полном содержании или получает от
другого лица помощь, которая является для него постоянным и
основным источником средств к существованию).
Судам также необходимо иметь в виду, что регистрация лица по
месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее
отсутствие не является определяющим обстоятельством для решения
вопроса о признании его членом семьи собственника жилого
помещения, так как согласно статье 3 Закона Российской Федерации
от 25 июня 1993 г. N 5242-I "О праве граждан Российской Федерации
на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в
пределах Российской Федерации" регистрация или отсутствие таковой
не могут служить основанием ограничения или условием реализации
прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией Российской
Федерации, федеральными законами и законами субъектов Российской
Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом
помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое
подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами.
12. В силу части 2 статьи 31 ЖК РФ члены семьи собственника
жилого помещения имеют равное с собственником право пользования
данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением
между собственником и членами его семьи. Таким соглашением, в
частности, в пользование членам семьи собственника могут быть
предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника,
установлен порядок пользования общими помещениями в квартире,
определен размер расходов члена семьи собственника на оплату
жилого помещения и коммунальных услуг и т. д.
В связи с тем, что Жилищный кодекс Российской Федерации не
устанавливает специальных требований к порядку заключения такого
соглашения, а также к его форме и условиям, то исходя из норм
части 1 статьи 7 ЖК РФ к таким соглашениям применяются правила
Гражданского кодекса Российской Федерации о гражданско-правовых
сделках (статьи 153-181 ГК РФ).
Эти же правила следует применять и к соглашению собственника
жилого помещения с членами его семьи об ответственности по
обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением,
возможность заключения которого предусмотрена частью 3 статьи 31
ЖК РФ, а также к соглашению между собственником жилого помещения и
бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым
помещением (часть 4 статьи 31 ЖК РФ).
Разрешая споры, связанные с осуществлением членами семьи
собственника жилого помещения права пользования жилым помещением,
необходимо иметь в виду, что часть 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяет
их правом на вселение в данное жилое помещение других лиц. Вместе
с тем, учитывая положения статьи 679 ГК РФ о безусловном праве
нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним
проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних
детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на
вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без
обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по
договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона
(часть 1 статьи 7 ЖК РФ) с целью обеспечения прав
несовершеннолетних детей за членами семьи собственника жилого
помещения может быть признано право на вселение своих
несовершеннолетних детей в жилое помещение.
13. По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК
РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого
помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим
членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется,
если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом
его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника
утрачивают право пользования жилым помещением и должны освободить
его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник
жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке
без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ к бывшим членам семьи
собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у
собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением
семейных отношений между супругами следует понимать расторжение
брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде,
признание брака недействительным. Отказ от ведения общего
хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у
них с собственником общего бюджета, общих предметов быта,
неоказание взаимной поддержки друг другу и т. п., а также выезд в
другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении
семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны
оцениваться в совокупности с другими доказательствами,
представленными сторонами.
Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника
жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом
конкретных обстоятельств каждого дела.
При этом, учитывая положения части 1 статьи 31 ЖК РФ, следует
иметь в виду, что поскольку ведение общего хозяйства между
собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное
жилое помещение, не является обязательным условием признания его
членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие
ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с
указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства
(например, по взаимному согласию) само по себе не может
свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником
жилого помещения. Данное обстоятельство должно оцениваться в
совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами
по делу (статья 67 ГПК РФ).
Судам также необходимо иметь в виду, что в соответствии с
пунктом 4 статьи 71 СК РФ ребенок, в отношении которого родители
(один из них) лишены родительских прав, сохраняет право
пользования жилым помещением.
14. В силу положений Семейного кодекса Российской Федерации
об ответственности родителей за воспитание и развитие своих детей,
их обязанности заботиться об их здоровье, физическом, психическом,
духовном и нравственном развитии расторжение брака родителей,
признание его недействительным или раздельное проживание родителей
не влияют на права ребенка (пункт 1 статьи 55, пункт 1 статьи 63
СК РФ), в том числе на жилищные права. Поэтому прекращение
семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка,
проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного
из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования
жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.
15. При рассмотрении иска собственника жилого помещения к
бывшему члену семьи о прекращении права пользования жилым
помещением и выселении суду в случае возражения ответчика против
удовлетворения иска в целях обеспечения баланса интересов сторон
спорного правоотношения надлежит исходя из положений части 4
статьи 31 ЖК РФ решить вопрос о возможности сохранения за бывшим
членом семьи права пользования жилым помещением на определенный
срок независимо от предъявления им встречного иска об этом.
Принятие судом решения о сохранении права пользования жилым
помещением за бывшим членом семьи на определенный срок допускается
частью 4 статьи 31 ЖК РФ при установлении следующих обстоятельств:
а) отсутствие у бывшего члена семьи собственника жилого
помещения оснований приобретения или осуществления права
пользования иным жилым помещением (то есть у бывшего члена семьи
собственника не имеется другого жилого помещения в собственности,
отсутствует право пользования другим жилым помещением по договору
найма; бывший член семьи не является участником договора долевого
участия в строительстве жилого дома, квартиры или иного
гражданского правового договора на приобретение жилья и др.);
б) отсутствие у бывшего члена семьи собственника возможности
обеспечить себя иным жилым помещением (купить квартиру, заключить
договор найма жилого помещения и др.) по причине имущественного
положения (отсутствует заработок, недостаточно средств) и других
заслуживающих внимания обстоятельств (состояние здоровья,
нетрудоспособность по возрасту или состоянию здоровья, наличие
нетрудоспособных иждивенцев, потеря работы, учеба и т. п.).
При определении продолжительности срока, на который за бывшим
членом семьи собственника жилого помещения сохраняется право
пользования жилым помещением, суду следует исходить из принципа
разумности и справедливости и конкретных обстоятельств каждого
дела, учитывая материальное положение бывшего члена семьи,
возможность совместного проживания сторон в одном жилом помещении и
другие заслуживающие внимания обстоятельства.
16. При решении вопроса о сохранении на определенный срок
права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи
собственника жилого помещения суд, согласно части 4 статьи 31 ЖК
РФ, также вправе по требованию бывшего члена семьи собственника
одновременно возложить на собственника жилого помещения
обязанность по обеспечению другим жилым помещением бывшего супруга
или иных бывших членов его семьи, в пользу которых собственник
исполняет алиментные обязательства.
Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения
алиментных обязательств определены Семейным кодексом Российской
Федерации (пункт 4 статьи 30, статьи 80-105 СК РФ).
Решая вопрос о возможности возложения на собственника жилого
помещения обязанности по обеспечению другим жилым помещением
бывшего члена его семьи, суду необходимо исходить из конкретных
обстоятельств дела, учитывая, в частности: продолжительность
состояния супругов в браке; длительность совместного проживания
собственника жилого помещения и бывшего члена его семьи в жилом
помещении; возраст, состояние здоровья, материальное положение
сторон; период времени, в течение которого собственник жилого
помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные
обязательства в пользу бывшего члена своей семьи; наличие у

собственника жилого помещения денежных средств для приобретения
другого жилого помещения бывшему члену своей семьи; наличие у
собственника жилого помещения помимо жилого помещения, в котором
он проживал с бывшим членом своей семьи, иных жилых помещений в
собственности, одно из которых может быть предоставлено для
проживания бывшему члену семьи, и т. п.
Если суд придет к выводу о необходимости возложения на
собственника жилого помещения обязанности по обеспечению бывшего
члена его семьи другим жилым помещением, то в решении суда должны
быть определены: срок исполнения собственником жилого помещения
такой обязанности, основные характеристики предоставляемого
другого жилого помещения и его местоположение (исходя из
требований части 2 статьи 15 и части 1 статьи 89 ЖК РФ), а также
на каком праве собственник обеспечивает бывшего члена своей семьи
другим жилым помещением. С согласия бывшего члена семьи
собственника жилого помещения предоставляемое ему собственником
другое жилое помещение может находиться и в другом населенном
пункте. Что касается размера жилого помещения, предоставляемого
собственником бывшему члену семьи, то суду с учетом материальных
возможностей собственника и других заслуживающих внимания
обстоятельств следует определить лишь его минимальную площадь.
Принимая во внимание, что в части 4 статьи 31 ЖК РФ
отсутствует указание на то, в каком порядке, на каких условиях и
праве собственник жилого помещения должен обеспечить бывшего члена
своей семьи, в отношении которого он исполняет алиментные
обязательства, иным жилым помещением (на праве собственности,
праве найма, праве безвозмездного пользования), суду надлежит
решать данный вопрос, исходя из конкретных обстоятельств каждого
дела, руководствуясь принципами разумности, справедливости,
гуманизма, реальными возможностями собственника жилого помещения
исполнить судебное решение. Поэтому суд вправе обязать
собственника жилого помещения обеспечить бывшего члена его семьи
другим жилым помещением как по договору найма или безвозмездного
пользования, так и на праве собственности (т. е. купить жилое
помещение, подарить, построить и т. д.).
17. В резолютивной части решения суда по иску собственника
жилого помещения о прекращении права пользования бывшего члена
семьи собственника этим жилым помещением и его выселении должны
содержаться исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных
в мотивировочной части фактических обстоятельств дела, об
удовлетворении иска либо об отказе в удовлетворении иска полностью
или в части (часть 5 статьи 198 ГПК РФ). В ней должно быть четко
сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально
заявленному иску собственника жилого помещения, так и по
встречному требованию бывшего члена семьи (ответчика), если оно
было заявлено (статья 138 ГПК РФ). Судом должны быть разрешены и
другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не
вызывало затруднений при его исполнении (часть 5 статьи 198,
статьи 204-207 ГПК РФ).
18. Судам следует учитывать, что если правоотношения по
пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения
части 4 статьи 31 ЖК РФ в силу статьи 5 Вводного закона могут
применяться и в том случае, если семейные отношения между
собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим
совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении,
были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса
Российской Федерации.
Вместе с тем при рассмотрении иска собственника жилого
помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право
пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в
соответствии со статьей 19 Вводного закона действие положений
части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи
собственника приватизированного жилого помещения при условии, что
в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица
имели равные права пользования этим помещением с лицом, его
приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года -
статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права
с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в
государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право
пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие
члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом
помещении.
К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи
собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2
статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию
занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без
которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской
Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного
фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право
пользования данным жилым помещением для них будет носить
бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при
переходе права собственности на жилое помещение по
соответствующему основанию к другому лицу (например,
купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое
помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права
пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи
собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право
на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое
помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору
социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для
приватизации этого жилого помещения согласие.
19. По смыслу положений части 5 статьи 31 ЖК РФ, собственник
жилого помещения не лишен возможности по собственному усмотрению
распорядиться принадлежащим ему жилым помещением (например,
продать, подарить) и в том случае, если не истек срок права
пользования этим жилым помещением бывшего члена семьи
собственника, установленный судом на основании части 4 статьи 31
ЖК РФ.
Если в период действия установленного судом срока права
пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника
право собственности этого собственника на жилое помещение
прекращено по тем или иным основаниям (например, в связи со
смертью собственника жилого помещения, в результате совершения
собственником гражданско-правовых сделок), право пользования
данным жилым помещением бывшего члена семьи собственника
прекращается одновременно с прекращением права собственности до
истечения указанного срока и он обязан освободить жилое помещение
(часть 5 статьи 31, часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
Если бывший член семьи собственника не освобождает жилое
помещение, новый собственник этого жилого помещения вправе
требовать его выселения из данного жилого помещения в судебном
порядке (часть 1 статьи 35 ЖК РФ).
20. Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным
с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с
изъятием соответствующего земельного участка для государственных
или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду
следующее:
а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие
положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о
возможности принудительного отчуждения имущества для
государственных нужд только при условии предварительного и
равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение
прав и законных интересов собственника жилого помещения;
б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно
быть принято компетентным органом, то есть органом государственной
власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об
изъятии соответствующего земельного участка для государственных
или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое
основание пользования собственником жилого помещения земельным
участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение,
право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного
участка для государственных или муниципальных нужд определяется
федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным
законодательством (статьи 279-283 ГК РФ, статьи 9-11, 49, 55, 61,
63 Земельного кодекса Российской Федерации);
в) обязанность по доказыванию того, что принятое решение об
изъятии земельного участка обусловлено государственными или
муниципальными нуждами и использование данного земельного участка
в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения
права собственности на соответствующее жилое помещение (статьи 49,
55 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 239 ГК
РФ), за исключением случаев, предусмотренных законом (например,
частями 10-11 статьи 32 ЖК РФ), возлагается на государственный
орган или орган местного самоуправления.
Под государственными или муниципальными нуждами при изъятии
земельных участков следует понимать потребности Российской
Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального
образования, связанные с обстоятельствами, установленными
соответственно федеральными законами или законами субъектов
Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без
изъятия земельных участков (например, выполнение международных
обязательств Российской Федерации, размещение объектов
государственного или муниципального значения при отсутствии других
вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными
планами городских и сельских поселений);
г) соблюдение предусмотренной частями 2-4 статьи 32 ЖК РФ
процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника,
является обязательным, а потому подлежит проверке как
обстоятельство, имеющее значение по делу. Данная процедура
включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об
изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 ЖК РФ),
государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним (часть 3 статьи 32 ЖК РФ), уведомление в письменной форме
собственника жилого помещения не позднее чем за год до
предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о
принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации
(часть 4 статьи 32 ЖК РФ).
При этом исходя из положений части 4 статьи 32 ЖК РФ
юридически значимым обстоятельством является не только факт
направления указанного уведомления собственнику жилого помещения
компетентным органом, но и факт получения собственником такого
уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой
информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях,
Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника
не может быть признано надлежащим извещением собственника о
предстоящем изъятии данного жилого помещения.
Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого
помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске
органу государственной власти (органу местного самоуправления) о
выкупе жилого помещения;
д) иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен
органом государственной власти или органом местного самоуправления
в течение двух лет с момента направления собственнику жилого
помещения извещения о принятом ими решении об изъятии
принадлежащего ему жилого помещения (часть 9 статьи 32 ЖК РФ).
Пропуск данного срока является основанием к отказу в иске о выкупе
жилого помещения;
е) если собственником (сособственником) изымаемого жилого
помещения является несовершеннолетний или в нем проживают
находящиеся под опекой или попечительством члены семьи
собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без
попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о
чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения
жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства
(пункт 2 статьи 37, пункт 4 статьи 292 ГК РФ, статья 20
Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ "Об опеке и
попечительстве"). Для выявления наличия такого согласия и защиты
прав и законных интересов указанных категорий граждан суду
необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства
для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе
жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен
изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или
подопечных (статья 47 ГПК РФ);
ж) принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у
собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа
является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле
исходя из норм части 3 статьи 45 ГПК РФ должен быть привлечен
прокурор;
з) выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по
правилам, указанным в части 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя
рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные
собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный
перечень возможных убытков собственника жилого помещения
приводится в части 7 статьи 32 ЖК РФ. Вместе с тем в выкупную цену
жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 ЖК
РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого
помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его
стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они
сделаны в период с момента получения собственником уведомления,
указанного в части 4 статьи 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии
жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения
и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих
использование жилого помещения по назначению.
Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной
стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза
(статья 79 ГПК РФ);
и) требование органа государственной власти или органа
местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого
помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения
в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если
собственник жилого помещения возражает против этого, так как в
соответствии с частью 8 статьи 32 ЖК РФ предоставление
собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого
помещения допускается только по соглашению сторон.
Суд также не вправе обязать указанные органы обеспечить
собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением,
поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган
государственной власти или орган местного самоуправления,
принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается
обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого
помещения.
В случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого
помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого
помещения определяется по правилам части 7 статьи 32 ЖК РФ с
зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения (часть 8
статьи 32 ЖК РФ). Если стоимость жилого помещения, передаваемого в
собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены
изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница
между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если
стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены
изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность
по оплате разницы между ними возлагается на собственника.
По смыслу части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику жилого
помещения другое жилое помещение взамен изымаемого должно
предоставляться на праве собственности. Вместе с тем не исключена
возможность предоставления собственнику с его согласия другого
жилого помещения на иных правовых основаниях (например, из
государственного или муниципального жилищного фонда по договору
социального найма; по договору найма в домах системы социального
обслуживания населения);
к) выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения
собственником уведомления о предстоящем изъятии жилого помещения
допускается в силу части 4 статьи 32 ЖК РФ только с согласия
собственника;
л) резолютивная часть решения суда об удовлетворении иска о
выкупе жилого помещения должна содержать вывод о прекращении права
собственности лица на жилое помещение и о выплате собственнику
денежной компенсации или предоставлении другого конкретного жилого
помещения взамен изымаемого в собственность или на иных правовых
основаниях Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации
или муниципальным образованием (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
21. Судам надлежит иметь в виду, что государственная
регистрация решения органа государственной власти или органа
местного самоуправления об изъятии жилого помещения у собственника
путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного
участка для государственных или муниципальных нужд не ограничивает
правомочий собственника по своему усмотрению владеть, пользоваться
и распоряжаться данным жилым помещением и не снимает с
собственника обязанности нести бремя содержания жилого помещения
(статья 209 ГК РФ, части 2-4 статьи 30, часть 5 статьи 32 ЖК РФ).
22. Судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 ЖК
РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома
аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему
правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое
решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из
принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной
власти, органом исполнительной власти субъекта Российской
Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам
жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или
реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае если собственники жилых помещений в
предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию
многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается
решение об изъятии земельного участка, на котором расположен
указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в
том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого
дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья
граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в
доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на
праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа
жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае
согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1-3, 5-9
статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о
предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего
ему жилого помещения применению не подлежат.
Необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным
кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия
признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только
собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по
договору социального найма. Учитывая это при рассмотрении споров,
связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых
помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм
части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства по
аналогии применить к названным отношениям положения части 10
статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем
выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с
зачетом его стоимости в выкупную цену.

Социальный наем жилого помещения

23. Основанием заключения договора социального найма является
принятое с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской
Федерации решение органа местного самоуправления о предоставлении
жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве
нуждающегося в жилом помещении (части 3 и 4 статьи 57, статья 63
ЖК РФ). Указанное решение может быть принято и иным уполномоченным
органом в случаях, предусмотренных федеральным законом, указом
Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской
Федерации (пункт 6 статьи 12, пункт 5 статьи 13, части 3, 4 статьи
49 ЖК РФ).
Вместе с тем Жилищный кодекс Российской Федерации не
предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения
о предоставлении жилого помещения по договору социального найма
недействительным.
В связи с этим судам следует исходить из того, что нарушение
требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии
решения о предоставлении жилого помещения по договору социального
найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части
4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в
судебном порядке требования о признании этого решения, а также
заключенного на его основании договора социального найма
недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях
правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они
подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья
151 ГПК РФ).
Требования о признании недействительными решения о
предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального
найма и заключенного на его основании договора социального найма
подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК
РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о
недействительности сделки, не соответствующей закону или иным
правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ,
предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию
о применении последствий недействительности ничтожной сделки,
течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой
сделки.
С требованием о признании недействительными решения о
предоставлении жилого помещения по договору социального найма и
заключенного на его основании договора социального найма вправе
обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления
или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении
жилого помещения по договору социального найма, если они считают,
что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6
части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2
статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).
Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения
по договору социального найма недействительным, если будет
установлено, что:
а) гражданами были предоставлены не соответствующие
действительности сведения, послужившие основанием для принятия их
на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о
составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об
имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);
б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение
(например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);
в) совершены неправомерные действия должностными лицами при
решении вопроса о предоставлении жилого помещения;
г) имели место иные нарушения порядка и условий
предоставления жилых помещений по договору социального найма,
предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации,
федеральными законами, указами Президента, законами субъекта
Российской Федерации.
Поскольку недействительная сделка не влечет юридических
последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения
(пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным
решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору
социального найма признается недействительным также и заключенный
на основании данного решения договор социального найма, а лица,
проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее
занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения
в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных
обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение,
аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).
24. Согласно части 2 статьи 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя
жилого помещения по договору социального найма имеют равные с
нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли
они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены
в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи
нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно
пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ); сохранять
право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия
(статья 71 ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства
и перепланировки жилого помещения (пункт 5 части 1 статьи 26 ЖК
РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц
(статья 70 ЖК РФ), обмена жилого помещения (статья 72 ЖК РФ),
сдачи жилого помещения в поднаем (статья 76 ЖК РФ), вселения
временных жильцов (статья 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение
меньшего размера (статья 81 ЖК РФ), изменения договора социального
найма (статья 82 ЖК РФ), расторжения договора социального найма
(часть 2 статьи 83 ЖК РФ).
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены
семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем
ответственность по обязательствам, вытекающим из договора
социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и
поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого
помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные
услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).
25. Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи
нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам
необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи
нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:
а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя,
проживающие совместно с ним;
б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они
вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним
общее хозяйство.
К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые
родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи
независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей
линии.
При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным
иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2, 3 статьи
9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых
пенсиях в Российской Федерации", содержащими перечень
нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на
иждивении.
Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным
условием признания членами семьи нанимателя других родственников и
нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать
наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих
расходов на приобретение продуктов питания, имущества для
совместного пользования и т. п.
Для признания других родственников и нетрудоспособных
иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить
содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в
отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для
проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое
помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям
(договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения
лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию
может быть подтвержден любыми доказательствами (статья 55 ГПК РФ).
В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи
нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть
признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в
судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц
членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с
нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были
ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи
нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее
хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом
помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не
утрачено ли ими такое право.
26. Обратить внимание судов на то, что, по смыслу находящихся
в нормативном единстве положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи
70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору
социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные
с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в
жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70
ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое
помещение других лиц в качестве членов своей семьи.

В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с
согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе
временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по
договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При
этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого
помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы
(часть 5 статьи 50 ЖК РФ).
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение
других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его
семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме
не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе
запретить вселение других граждан, если после их вселения общая
площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи
составит менее учетной нормы.
С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и
воспитываться в семье (статья 54 СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ
установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи
нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их
несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого
нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом
помещении).
Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс
Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает
возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым
помещением по договору социального найма вселенного члена семьи
нанимателя.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в
жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с
тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче
согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют
правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может
быть признан судом неправомерным.
27. Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя,
согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость
внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор
социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в
данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе
не является основанием для признания вселенного члена семьи
нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении
установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения
нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов
своей семьи.
28. Если на вселение лица в жилое помещение не было получено
письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а
также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи
70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное
и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое
помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член
семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование
об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении
положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи
11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7
ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК
РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении
названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое
помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого
помещения.

Источник -
http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=5938

Как зарегистрироваться в квартире без ведома собственника

1) Вам нужен СНИЛС - карточка пенсионного страхования
2) Вам нужен ИНН. Причем, тут тонкость. Ваш ИНН должен "биться" по базе, т.е. заходите сюда https://service.nalog.ru/innmy.do и проверяете. Если у вас есть ИНН но по базе не "бьется", то звоним в налоговую и просим выгрузить данные о вашем ИНН в базу
3) Как все это готово, регистрируемся на gosuslugi.ru, вводим личные данные и номер сотового (туда придет СМС-ка с кодом)
4) Через 2 недели на адрес, куда вы хотите временно зарегистрироваться, приходит код доступа
5) Заходим на сайт, подаем заявление вот тут - http://www.gosuslugi.ru/ru/card/ind...nfo_4=0&rid=228 Мне понадобился скан паспортов всех проживающих, свой скан паспорта и скан договора найма жилого помещения Собственником, так же на всякий случай я заполнил заявление
6) отсылаете это все
7) через неделю получаете в почтовый ящик регистрацию, а собственник - письмо, что так мол и так, такой-то временно у вас зарегистрирован

Процедура регистрации через сайт gosuslugi.ru

1) Вам нужен СНИЛС - карточка пенсионного страхования
2) Вам нужен ИНН. Причем, тут тонкость. Ваш ИНН должен "биться" по базе, т.е. заходите сюда https://service.nalog.ru/innmy.do и проверяете. Если у вас есть ИНН но по базе не "бьется", то звоним в налоговую и просим выгрузить данные о вашем ИНН в базу
3) Как все это готово, регистрируемся на gosuslugi.ru, вводим личные данные и номер сотового (туда придет СМС-ка с кодом)
4) Через 2 недели на адрес, куда вы хотите временно зарегистрироваться, приходит код доступа
5) Заходим на сайт, подаем заявление вот тут -
http://www.gosuslugi.ru/ru/card/ind...nfo_4=0&rid=228
Мне понадобился скан паспортов всех проживающих, свой скан паспорта и скан договора найма жилого помещения Собственником, так же на всякий случай я заполнил заявление
6) отсылаете это все
7) через неделю получаете в почтовый ящик регистрацию, а собственник - письмо, что так мол и так, такой-то временно у вас зарегистрирован

Если продать квартиру, налоговый вычет на покупку никуда не исчезнет

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РФ
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА
ПИСЬМО
от 25 марта 2008 г. № 04-2-02/1052@
ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

Федеральная налоговая служба, рассмотрев письмо о порядке предоставления имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), сообщает.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на приобретение на территории Российской Федерации квартиры.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме - договор о приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, акт о передаче квартиры, комнаты, доли (долей) в них налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру, комнату или долю (доли) в них; а при строительстве или приобретении жилого дома (в том числе не оконченного строительством) или доли (долей) в нем - документы, подтверждающие право собственности на жилой дом или долю (доли) в нем.

Таким образом, предоставление имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на приобретение недвижимого имущества. Если в последующем данный объект был продан налогоплательщиком, то такая продажа не изменяет факта осуществления расходов по его приобретению.

Соответственно, налогоплательщик для получения имущественного налогового вычета должен представить документ, подтверждающий тот факт, что налогоплательщик имел в собственности данный объект. Документы, подтверждающие наличие права собственности на объект на момент подачи заявления, налогоплательщик представлять не должен.

Следовательно, в случае представления налогоплательщиком в налоговый орган налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц с целью получения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 Кодекса, с приложением, в частности, копии свидетельства о государственной регистрации права с отметкой "право собственности прекращено", договора купли-продажи объекта, передаточного акта и платежных документов, то такой имущественный налоговый вычет может быть предоставлен данному налогоплательщику при условии, что он ранее не использовал свое право на его получение.

Аналогичная позиция изложена в письме ФНС России от 15.02.2006 N 04-2-02/110@, а также в письмах Минфина России от 15.12.2005 N 03-05-01-05/216 и от 03.07.2006 N 03-05-01-07/33.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Н.ШУЛЬГИН

Нужно ли делать кадастровый паспорт при регистрации договоров отчуждения недвижимости?

Нет, не нужно, если такой документ уже был сделан, неважно, было это до 1 марта 2008 или после.

Документы, представляемые для государственной регистрации договора (купли-продажи, мены, дарения, ренты) и права, возникающего на основании договора (купли-продажи, мены, дарения, ренты) на жилые помещения

1. Заявление сторон о государственной регистрации договора.
2. Заявление сторон о государственной регистрации перехода права и права собственности на объект.
3. Документ об уплате государственной пошлины.
4. Документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя).
5. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.
6. Правоустанавливающий документ – договор (купли-продажи, мены, дарения, ренты) (подлинники по количеству лиц, участвующих в сделке, и подлинник для помещения в дело правоустанавливающих документов).
7. Акт приема-передачи жилого помещения, в случае заключения договора купли-продажи, мены, а также ренты, предусматривающей передачу имущества за плату.
8. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества, выданный после 01.03.2008. или техническая документация, описывающая объект недвижимого имущества, выданная до 01.03.2008.
Примечание. В связи вступлением в силу с 1 марта 2008 года Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» на объекты недвижимости после 01.03.2008г. выдаются кадастровые паспорта.
Технические паспорта, кадастровые планы, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. Предоставление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план данного объекта или иной документ, содержащий описание данного объектов ранее уже представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов.
9. Документы, подтверждающие право собственности на отчуждаемый объект недвижимости, в случае заключения договора купли-продажи.
10. Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением (выписка из лицевого счета), в случае заключения договора купли-продажи, мены, а также ренты, предусматривающей передачу имущества за плату.
Примечание: Справка должна быть заверена должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства, с указанием даты регистрации данных лиц и родственных или иных отношений, в которых они состоят с собственником отчуждаемого жилого помещения
При купле-продаже (мене) индивидуального жилого дома представляется подлинник домовой книги и копии листов с актуальными записями домовой книги.
12. Нотариально удостоверенное согласие другого супруга, либо заявление о том, что лицо не состоит в браке, либо документ, подтверждающий, что объект недвижимости не является совместной собственностью супругов (соглашение супругов о разделе общего имущества или решение суда о разделе такого имущества или об определении долей супругов, брачный договор) – в случаях установленных законодательством.

Несовершеннолетний. Продажа квартиры. п.4 ст.292 ГК РФ

13.07.2010


Вопрос: Распространяются ли требования п.4 ст.292 ГК РФ при совершении сделки купли-продажи квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, а собственником является один из родителей.


Ответ: Согласно требованиям пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Следовательно, требования п.4 ст.292 ГК РФ распространяются только в отношении указанной в ней категории несовершеннолетних детей.

Вместе с тем, пункт 4 статьи 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы и при этом:

- несовершеннолетние формально не относятся к категории детей, оставшихся без попечения родителей, но фактически на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения были лишены родительского попечения, но органу опеки и попечительства не было об этом известно;

- несовершеннолетние фактически находятся на попечении родителей, но сделка по отчуждению жилого помещения, в котором проживает ребенок, вопреки установленным законом обязанностям родителей по защите прав и интересов своих детей, нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Таким образом, при рассмотрении вопросов о законности совершения сделки купли-продажи квартиры, в которой зарегистрирован несовершеннолетний, а собственником является один из родителей судебном порядке, необходимо учитывать выводы вышеуказанного Постановления Конституционного суда Российской Федерации.

Старший помощник прокурора
М.И.Кириллова

Защита прав несовершеннолетних в условиях формирования рынка доступного жилья

Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование"
Номер 3 (20) Октябрь 2004 г.
Петренко В.А., Председатель комитета Совета Федерации РФ по социальной политике

Часть пакета законопроектов по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации в июле 2004 г. была принята Государственной Думой в третьем чтении. В ходе обсуждения возникло много вопросов о социальной направленности предлагаемых к рассмотрению проектов федеральных законов.

Думаю, что вопрос, который необходимо обсудить, имеет общегосударственное значение. Речь идет о проекте федерального закона "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", которым предлагается внести изменения в ст. 292 Гражданского Кодекса РФ (ГК РФ), регулирующую права членов семьи собственника жилого помещения.

Сразу хочу отметить, что предлагаемые изменения могут привести к массовым нарушениям конституционных прав граждан, в первую очередь несовершеннолетних и, как следствие, - к тяжелым социальным последствиям.

Поясню, почему.

Во-первых, в соответствии с действующим п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника, т.е. лицами, зарегистрированными на данной жилой площади по месту жительства и на ней проживающими. Законопроектом предлагается установить, что переход права собственности на жилище является основанием для прекращения права пользования жильем членами семьи прежнего собственника.

Действующая же редакция п. 2 ст. 292 ГК РФ - важная социальная гарантия для пользователей жилых помещений, которые приравнены в правах к нанимателям жилья.

С момента возникновения права пользования жилым помещением это право принадлежит не собственнику жилья, а пользователю, являющемуся членом семьи собственника жилого помещения. Это право является гражданско-правовым отражением конституционного права граждан на жилище, прописанного в ст. 40 Конституции РФ. В свою очередь, Конституционный суд РФ в декабре 2000 г. определил, что гражданское законодательство наряду с правами собственника жилого помещения признает и защищает права владельцев и пользователей такого помещения, что соответствует общему конституционному принципу недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других.

С принятием предлагаемой поправки пользователи жилых помещений попадут в абсолютную зависимость от воли и произвола собственника жилья. При отчуждении жилого помещения собственником пользователи будут выселяться на улицу, лишаться регистрации, а также прав и гарантий, с ней связанных. Резко возрастет число людей из числа бывших пользователей жилья, не имеющих места жительства. Это будут не асоциальные личности, а нормальные, законопослушные граждане, лишенные права на судебную защиту. Вместо стабилизации оборота жилых помещений возникнет социальное напряжение.

Перед органами государственной власти, органами местного самоуправления в силу прямого указания Конституции РФ возникнет проблема обеспечения жильем этих граждан. За счет средств бюджетов субъектов РФ потребуется строительство специального жилого фонда для этих целей.

Во-вторых, положения п. 4 ст. 292 ГК РФ регламентируют, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, допускаются с согласия органа опеки и попечительства. Указанным же законопроектом предлагается сохранить необходимость получения согласия органа опеки и попечительства только при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения.

В свою очередь концепция данного проекта федерального закона гласит, что:

1) согласие органа опеки на отчуждение жилья значительно затрудняет оборот жилых помещений в целом и ипотечные правоотношения в частности;

2) защита прав и законных интересов детей в силу п. 1 ст. 64 Семейного кодекса РФ возложена на родителей;

3) "презумпция о недобросовестности" родителей противоречит основам гражданского права;

4) имеют место злоупотребления специалистов органов опеки при даче согласия на отчуждение жилья.

Хочу отметить, что к правам несовершеннолетних по пользованию жилыми помещениями в полном объеме применимы вышеизложенные положения законодательства в отношении совершеннолетних пользователей.

Кроме того, учитывая неспособность (от 0 до 14 лет) или ограниченную способность (от 14 до 18 лет) несовершеннолетних защищать свои права, законом установлены дополнительные меры защиты прав ребенка государством. Это - институт опеки и попечительства и его согласие на совершение родителями ребенка сделок по отчуждению имущества.

Действительно, защита прав и интересов ребенка возлагается, прежде всего, на его родителей. Однако родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (п. 2 ст. 64 Семейного кодекса РФ). Государство гарантирует ребенку право на защиту от злоупотреблений со стороны родителей (п. 2 ст. 56 Семейного кодекса РФ). Принятие этого законопроекта лишит всякой правовой защиты от злоупотреблений со стороны родителей при сделках с жильем, поскольку есть огромное число несовершеннолетних, реально нуждающихся в защите, т.е. детей, живущих в неблагополучных семьях, в которых родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, но используют свои права не в интересах ребенка.

Положения же законопроекта, вопреки Конвенции ООН о правах ребенка и российскому законодательству, способствуют тому, что ребенок превращается из самостоятельного субъекта права в объект родительской власти.

Родители могут оставить детей без жилья не только умышленно, но и, руководствуясь благими пожеланиями, совершая рискованные действия, например, в случае отчуждения жилого помещения и размещения вырученных средств в банках в целях приобретения лучшего жилья. В данном случае действиями родителей будет нарушаться конституционное право ребенка на жилище или создаваться реальная угроза его нарушения. Поэтому государство во всех случаях должно проверять, используют ли родители свои права во благо ребенку или нет.

Вместе с тем, данный законопроект не учитывает, что собственниками жилого помещения могут являться не родители, а иные члены семьи несовершеннолетнего (бабушка, дедушка, дядя, тетя и т.д.). В данной ситуации указанные лица получают возможность отчуждать жилье без согласия органа опеки и попечительства.

Утверждение о том, что "презумпция недобросовестности родителей" противоречит основам гражданского права, и что защита прав и законных интересов несовершеннолетних во всех случаях возлагается на их родителей, а не на органы опеки и попечительства, не соответствует п. 2 ст. 56 и п. 2 ст. 64 Семейного кодекса РФ.

Необходимо заметить, что отказ органа опеки и попечительства выдать согласие на совершение сделки с жилым помещением не является абсолютным и может быть обжалован заинтересованными лицами в суде.

Исключая необходимость получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилья в отношении несовершеннолетних членов семьи собственника, проектом предлагается сохранить данную процедуру в отношении не только недееспособных, но и ограниченно дееспособных лиц, которыми в силу ст. 30 ГК РФ признаются граждане, злоупотребляющие спиртными напитками или наркотическими средствами.

Хочу особо подчеркнуть, что предлагаемые изменения приведут к таким социальным последствиям, как: ухудшение жилищных условий несовершеннолетних членов семьи собственника, полная утрата детьми жилья, значительный рост детской беспризорности и преступности, увеличение числа детей, оставшихся без попечения родителей, что повлечет значительные финансовые затраты на преодоление этих социально опасных последствий.

В большинстве европейских государств отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, допускается только с разрешения суда. Вместо того, чтобы улучшать действующий порядок контроля со стороны государства при совершении сделок с жильем, затрагивающим права и законные интересы ребенка, предлагается отказаться от него вовсе. Такой подход противоречит конституционному принципу защиты детства (ст. 38 Конституции РФ устанавливает, что права и свободы человека неотчуждаемы, принадлежат каждому от рождения и осуществление их не должно нарушать права и свободы других лиц).

Все вышесказанное, с моей точки зрения, глубоко оправданно, т.к. та позиция и те поправки, над которыми работали члены Комитета Совета Федерации по социальной политике, нужны народу, который мы все, в конечном итоге, представляем.

А это, в свою очередь, означает, что наша позиция и, самое главное, сформированные с ее учетом нормы закона должны быть понятны не только представителям законодательной или исполнительной власти. Они должны быть понятны прежде всего людям, ради которых и проводится эта реформа.

Петренко Валентина Александровна. Кандидат педагогических наук. С 1992 г. - депутат Верховного Совета РФ. Работала в Министерстве иностранных дел, Службе безопасности и Администрации Президента РФ, Правительстве РФ, Совете Федерации ФС РФ. Председатель Комитета Совета Федерации ФС РФ по социальной политике, член Комиссии Совета Федерации по методологии реализации конституционных полномочий Совета Федерации. С 2001 г. - представитель в Совете Федерации ФС РФ от Правительства Республики Хакасия.

ПРАКТИКА СУДЕБНЫХ СПОРОВ О ВЫСЕЛЕНИИ

В настоящей статье мы рассмотрим лишь некоторые аспекты проблемы выселения, которые наиболее актуальны для судебной практики и на которые в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 Верховный Суд РФ обратил особое внимание.

В последнее время периодически наблюдаются всплески активности жилищных органов по выселению жильцов, не вносящих оплату за жилье и коммунальные услуги, которые проживают по договору социального найма. Статья 90 ЖК РФ гласит: выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма возможно, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
По статистике, с начала 2009 года Управлением Федеральной службы судебных приставов по Московской области возбуждено порядка 20 тысяч исполнительных производств по взысканию задолженностей по оплате услуг ЖКХ. За тот же период судебными приставами окончено около 3 тысяч подобных исполнительных производств на общую сумму более 30 млн. рублей. Но, как показывает практика, нормы о принудительном выселении из квартиры по договору найма за неуплату коммунальных платежей и платы за пользование жильем применяются нечасто и не во всех городах. В некоторых из них, например в Омске, отсутствует фонд для переселения, а выселяемым по такому основанию обязательно должно быть предоставлено другое жилое помещение по договору социального найма. В Санкт-Петербурге практика выселения за неуплату формируется уже с 2001 года, но дела о выселении по такому основанию рассматриваются судами нечасто.
К примеру, в 2001 году судами Санкт-Петербурга по искам жилищного комитета города были выселены из собственной квартиры в общежитие двое неплательщиков, ведущих асоциальный образ жизни, а в 2003 году за долги из трехкомнатной квартиры была выселена семья петербуржцев С. На момент вынесения решения суда семья не оплачивала коммунальные платежи и плату за пользование жильем с 1997 года и задолжала почти 50 тыс. рублей. Квартиру мать и сын С. приватизировать не успели.
Решение о выселении было вынесено после того, как судья убедился, что у ответчиков не было уважительной причины для неуплаты. Ведь причины неуплаты могут быть различными: от нежелания платить по причине затруднительного материального положения до продолжительной болезни или отъезда на длительный срок. Принудительное выселение не допускается, если причины задолженности по квартплате являются уважительными, например длительная невыплата заработной платы, острая необходимость оплаты дорогостоящего лечения и т.п.
Верховный Суд РФ к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги относит: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).
Напротив, не считаются уважительными такие причины невнесения платы, как злоупотребление спиртными напитками или наркотическими веществами, забывчивость, отсутствие работы у трудоспособного гражданина. Отсутствие у нанимателя уважительных причин должен доказывать наймодатель как истец по делу.
На практике выселению в судебном порядке мешает неудачно сформулированная статья 90 ЖК РФ, которая позволяет выселять за неуплату тех, кто "в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги". Получается, если должник платит раз в четыре месяца по 10 рублей или вносит плату только за коммунальные услуги без оплаты за жилое помещение, то к такому должнику не может быть применена норма статьи 90 ЖК РФ.
В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 внимание судов обращается на причины и длительность периода неуплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.
В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, указывается конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи. Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования. Это необходимо в связи с тем, что на этапе исполнения решения гражданин не мог быть принудительно выселен до того момента, как для него определено новое место жительства.
В частности, в ноябре 2008 года из московской двухкомнатной квартиры в Текстильщиках была выселена семья Николаевых, задолжавшая за коммунальные услуги 104 тыс. руб. Вместо "двушки" им была выделена 19-метровая комната в Капотне. Это первый случай семейного выселения, до этого "выгоняли" только неплательщиков-одиночек.
На практике неплательщиков за жилье и коммунальные услуги нередко выселяют не только в общежития, но и в бараки, едва пригодные для проживания.
Одновременно с выселением к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату. Ведь выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.
Процедура выселения за неуплату за жилое помещение и коммунальные услуги считается соблюденной, если, во-первых, вынесено судебное решение о выселении, во-вторых, договор социального найма расторгнут, а в-третьих, гражданину предоставлено иное жилое помещение, которое является предметом нового договора найма.
Одним из оснований выселения из жилья, занимаемого по договору социального найма, является снос дома. Снос жилого здания может производиться, во-первых, в связи с государственными или муниципальными нуждами, обусловленными градостроительной документацией; во-вторых, в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. В случае сноса дома выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (статья 86 ЖК РФ).
Государственные или муниципальные нужды могут быть обусловлены планируемой на земельном участке, где расположен дом, важной застройкой территории, которая отвечает общественным интересам. Согласно статье 132 Конституции РФ органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, решают иные вопросы местного значения. При этом все земли в пределах черты населенного пункта находятся в ведении городской администрации.
При выселении граждан из жилых помещений государственного, общественного жилых фондов, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, выселяемым гражданам должны быть предоставлены другие благоустроенные жилые помещения. Суд, принимая решение о выселении, должен обязательно проверить состояние жилья, предлагаемого под отселение, а также его соответствие нормам предоставления жилой площади, его принадлежность.
ЗАО "Задача" обратилось в суд с иском о выселении семьи К., имеющей несовершеннолетних детей, из квартиры с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в связи с тем, что Постановлением Администрации земельный участок, на котором расположен дом, отведен ЗАО "Задача" под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома. На основании данного Постановления Администрацией заключен договор аренды земельного участка сроком на 25 лет.
Под переселение семье К. была предложена квартира в 4-этажном кирпичном доме, имеющая изолированные комнаты, раздельный санузел, горячее и холодное водоснабжение, центральное отопление, балкон, большую жилую площадь, но расположенная в отдаленном районе города, с чем ответчики категорически не согласны. Предлагаемая квартира предложена в порядке обмена и на момент предложения принадлежала на праве собственности М. Суд посчитал исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку не соблюден порядок выселения жильцов из спорной квартиры, а квартира, предлагаемая семье К., находится в собственности М. (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 19.03.2001).
Суд проверяет наличие и правильность оформления документации, подтверждающей цель сноса дома: она должна в действительности соответствовать общественным нуждам. Например, органы местного самоуправления для рационального использования муниципальной земли вправе разрешать снос жилого дома старой постройки для строительства нового многоэтажного жилого дома. Удовлетворение жилищных потребностей граждан обычно признается соответствующим общественным нуждам, тогда как снос жилого дома для строительства торгового объекта суд вряд ли сочтет соответствующим нуждам горожан.
ЗАО "Шелдом" обратилось в суд с иском о выселении из жилого дома К. и В. Земельный участок, на котором расположен дом, согласно Постановлению Администрации г. Саратова предоставлен истцу в аренду на 10 лет для проектирования и строительства многоэтажного жилого дома. Истцу поручено произвести отселение жильцов. Проект дома согласован с заинтересованными службами и ими утвержден. Истец в ходе отселения жильцов со стройплощадки предлагал ответчикам для переселения две квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, в которых никто не зарегистрирован. Ответчики заявили, что предлагаемые квартиры находятся в отдаленном районе, далеко от места работы и поликлиники К., а В. нуждается в постоянном медицинском наблюдении, имеет преклонный возраст, передвигается с трудом. В судебном заседании исследована копия Постановления Администрации г. Саратова о предоставлении ЗАО "Шелдом" в аренду на 10 лет земельного участка под проектирование и строительство многоэтажного жилого дома, исследованы акты обследования квартир, предлагаемых под отселение.
Суд исковые требования удовлетворил (см. решение Волжского районного суда г. Саратова от 09.07.2002).
В данном случае суд учел, что органами местного самоуправления соблюден порядок выселения, снос дома отвечает общественным интересам, так как готовы документы на возведение новой жилой застройки, а предлагаемые для отселения жилые помещения имеют жилую площадь, отвечающую требованиям закона, и отвечают санитарно-техническим требованиям.
На практике чаще всего снос домов обусловлен именно физическим износом и истечением срока эксплуатации домов. На федеральном уровне порядок признания дома аварийным регламентирован Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47.
В судебном разбирательстве судом проверяется правильность действий и принятия решений межведомственной комиссии, которая создана для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Комиссия для признания дома, являющегося федеральной собственностью, подлежащим сносу должна быть создана федеральным органом исполнительной власти, а в ее состав включаются представители органа исполнительной власти, органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сфере санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, а также собственник с правом совещательного голоса. Перед тем как принять решение о сносе дома, комиссия должна принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему документы; определить состав привлекаемых в комиссию экспертов проектно-изыскательских организаций; провести работу по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений в доме для постоянного проживания.
Основными документами, помимо решения о сносе дома, являются акт обследования и заключение межведомственной комиссии. К примеру, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: Правительство Москвы решение о сносе дома не принимало, протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
В суде истец должен доказать или наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан впоследствии; или ухудшение в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящее к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований; или изменение окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части поддержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических нарушений градостроительной деятельности.
Любое благоустроенное помещение должно обладать рядом обязательных признаков, которые определены статьей 89 ЖК РФ. Во-первых, помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям конкретного населенного пункта. Это значит, что уровень благоустроенности не должен быть ниже, чем средний уровень в данном населенном пункте (городе, поселке, деревне) по планировке помещения, по времени введения многоэтажного дома в эксплуатацию, по материалу постройки и т.п. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном или монолитном доме, а не в панельной новостройке.
Во-вторых, помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Это фактически означает, что количество комнат во вновь предоставленном помещении должно быть не меньше числа комнат, ранее занимаемых в жилом помещении. Заселение в одну комнату лиц разного пола (в том числе детей), за исключением супругов, допускается только с их согласия. Возможность предоставления вместо отдельной квартиры комнат в коммунальной квартире не предусматривается. Так, по одному из дел, в котором было заявлено требование о выселении из отдельной квартиры в аварийном доме, суд обязал предоставить выселяемой семье с несовершеннолетним ребенком комнаты площадью 12,7 кв. м, 9,6 кв. м и 12,9 кв. м в коммунальной квартире по другому адресу. Определением Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 21 июля 1994 г. удовлетворен протест прокурора по делу, а дело направлено на новое рассмотрение, поскольку предоставляемое гражданам жилое помещение не является отдельной квартирой. Вывод суда о том, что ответчики как ведущие раздельное хозяйство фактически уже не пользовались отдельной квартирой, кассационная инстанция признала ошибочным.
По другому судебному делу супругам, длительное время проживающим в разводе в разных комнатах коммунальной квартиры (одному из супругов принадлежат две комнаты, другому - одна), в связи со сносом дома Департаментом жилищной политики была предоставлена равноценная трехкомнатная квартира на праве собственности. Бывшие супруги не согласились на предложенный вариант. Суд обязал жилищный орган предоставить бывшим супругам две отдельные квартиры.
В-третьих, жилое помещение должно отвечать установленным требованиям. Имеются в виду санитарные, экологические, технические и тому подобные требования и условия, предъявляемые к жилому помещению в соответствии со статьей 15 ЖК РФ (см. комментарий к статье 15 ЖК РФ).
В-четвертых, жилое помещение должно находиться в черте того же населенного пункта, в котором ранее проживал выселяемый гражданин.
Так, суд удовлетворил иск мэрии города МО "Город Биробиджан" к К., Б., В., П., А. о выселении из жилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, и вселении в другое жилое помещение. Постановлением главы мэрии города принято решение о сносе дома в связи с признанием его непригодным для проживания, а ответчикам предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма. Ответчики в аварийном доме занимают однокомнатную квартиру общей площадью 30,1 кв. м, а в связи со сносом дома ответчикам предложено другое благоустроенное жилое помещение, которое находится в муниципальной собственности и расположено в кирпичном доме, на пятом этаже, общей площадью 32,6 кв. м, с лоджией, в черте города, имеет удовлетворительное техническое и санитарное состояние, дом оборудован водопроводом, канализацией, централизованным отоплением и газоснабжением. Предоставляемая квартира фактически и юридически свободна.
В каждом конкретном случае понятие благоустроенности помещения должно рассматриваться отдельно, в зависимости от прежних условий жизни выселяемого лица и характеристик населенного пункта, где это лицо проживает.
В соответствии со статьей 32 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением из старого фонда новое помещение должно быть не менее занимаемого и находиться в черте данного населенного пункта. На практике при выселении остаться в том же районе крупного города, где находилось первоначальное жилье выселяемого, сложно, особенно в столице. В Москве в связи с переселением из сносимых домов, в первую очередь из панельных пятиэтажек строительных серий К-7; 2-32; 1-МГ; 2-35; 1605-АМ; МГ-300 первого периода индустриального домостроения, предоставляется жилье с нормой предоставления нового жилья на одного человека 33 м общей площади, на двоих - 42 м, на троих и более - по 18 м на человека.
Несмотря на возражения ответчиков, суды имеют формальный подход к оценке предоставляемого благоустроенного помещения взамен сносимого. Не учитывается район населенного пункта, где предоставляется новое жилье, хотя в средних и крупных городах местонахождение жилья является определяющим в его стоимости.
ФГОУ "Ростовская государственная консерватория имени С.В. Рахманинова" обратилось с иском к семье К. о выселении из 1/6 части домовладения, расположенного в центре города, указав, что ответчикам в связи со сносом будет предоставлена на праве собственности квартира, расположенная в другом удаленном районе города. Ответчик с предложенным вариантом отселения не согласился. Суд, давая оценку доводам ответчиков, указал, что требования К. о предоставлении им жилья только в центре г. Ростова-на-Дону не основаны на законе.
Район проживания, в котором расположено предлагаемое им жилье, может категорически не устраивать выселяемых из-за плохой транспортной доступности или удаленности от места работы, учебы или лечения. Но судом такие возражения не берутся во внимание.
В пункте 37 Постановления от 2 июля 2009 г. N 14 Пленум Верховного Суда Российской Федерации по рассматриваемой категории дел обобщил требования, предъявляемые к благоустроенному жилью, предоставляемому гражданам по договору социального найма, согласно статье 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
При этом граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (см. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 01.03.2006).
Так, в одном из дел суд не принял во внимание довод ответчицы, что фактически ее семья занимает в аварийном доме две квартиры, но зарегистрированы все в одной; что муж ответчицы обращался в жилищный отдел мэрии города с просьбой предоставить семье освободившуюся квартиру в этом же доме, где ранее она жила со своим сожителем; что в семье имеется больной туберкулезом, который несколько лет назад встал в очередь на получение жилья; что в квартире зарегистрирован еще один больной туберкулезом, который отбывает наказание в местах лишения свободы.
В этом и подобных случаях граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, например в связи с наличием туберкулезного больного его семье полагаются дополнительные квадратные метры либо две квартиры, тем более что в семье есть несовершеннолетний ребенок. Переселяемые граждане сохраняют право на постановку на учет для внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма в порядке пункта 3 части 2 статьи 57 ЖК РФ, но не имеют право на предоставление еще одного отдельного жилья в связи со сносом дома.
По критериям, предусмотренным выше, может быть оценено жилье, предоставляемое нанимателям в связи с выселением из жилого помещения в другое жилое помещение в случае, если производится капитальный ремонт или реконструкция дома, которые невозможны без выселения жильцов (статья 88 ЖК РФ).
К капитальному ремонту относится устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смена, восстановление или замена их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Подробный перечень работ, производимых при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
Реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Как правило, жилье выселяемым жильцам на время реконструкции или ремонта предоставляется из маневренного фонда. Маневренным является жилищный фонд из жилых помещений, предоставляемых гражданам временно, на небольшой срок при различных непредвиденных обстоятельствах. За нанимателем независимо от срока проживания в помещении маневренного фонда должно быть сохранено право вернуться в отремонтированное или реконструированное жилое помещение.
Однако если жилье претерпит такие изменения, что жилое помещение не сохранится (значительно уменьшится или значительно увеличится, например, будет объединено с соседним жилым помещением), то собственник до начала работ по ремонту или реконструкции обязан выселить нанимателя и его семью в другое благоустроенное жилье.
В суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда. Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится.
При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей. В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т.е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения. Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т.п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.
Исход дел о выселении из жилья, подлежащего капитальному ремонту и реконструкции, определяется тем, какими будут последствия капитального ремонта или реконструкции. Поэтому в суде тщательно исследуются акты исполнительной власти о проведении капитального ремонта, где указываются виды, цели и срок работ, а также проектная и техническая документация на дом.
Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи.
Дело о выселении граждан на время капитального ремонта было направлено на новое рассмотрение, поскольку суд неправильно определил срок проведения капитального ремонта - не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года. Проектно-сметная документация, из которой только и можно установить характер и срок ремонта, не была надлежащим образом исследована в судебных заседаниях.
Таким образом, срок выселения в маневренный фонд, который определен неправильно, может являться основанием для пересмотра дела. Ведь договор, определяющий проживание в маневренном фонде, по своей природе является срочным договором.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным (см. пункт 2 статьи 91 ЖК РФ). Лишение родительских прав производится только судом и только при наличии вины родителя. Лишение родительских прав возможно, когда изменить поведение родителей (одного из них) в лучшую сторону уже нельзя.
Пленум Верховного Суда РФ в пункте 40 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14 указал на то, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав. Право обратиться с иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, предоставлено органам опеки и попечительства, опекуну или попечителю или приемному родителю ребенка, прокурору, а также родителю, не лишенному родительских прав.
Мать и отец, лишенные в отношении своих детей родительских прав, утрачивают все права, основанные на факте родства с детьми, в том числе на личное воспитание ребенка и право на общение с ним.
Если ребенок и родители проживают в неприватизированной квартире и суд сделает вывод, что совместное проживание ребенка и родителя невозможно, родители могут быть выселены без предоставления другого жилья в соответствии со статьей 98 ЖК РФ.
Основанием для выселения является решение суда о лишении родительских прав, в котором указывается на выселение. В том случае если в решении суда о лишении родительских прав не говорится о выселении, заинтересованное лицо должно обратиться в суд с заявлением о выселении. Истцами в делах о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут выступать органы опеки и попечительства, опекуны (попечители) ребенка или прокурор.
Целесообразность дальнейшего совместного проживания в жилом помещении ребенка и родителей (одного из них), лишенных родительских прав, решается судом в порядке, установленном жилищным законодательством. Если ребенок и родители проживают в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма, то родители, лишенные родительских прав, могут утратить право на совместное проживание с детьми. Для этого в судебном порядке должно быть признано невозможным их совместное проживание с несовершеннолетними детьми.
В этом случае родители, лишенные родительских прав, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.
По решению суда из трехкомнатной квартиры, расположенной в селе Камышовка Еврейской автономной области, по иску прокуратуры была выселена мать двух несовершеннолетних детей, лишенная к тому моменту родительских прав. Прокуроры просили выселить гражданку без предоставления другого жилья в интересах ее несовершеннолетних детей, переданных к тому времени под опеку. Один из мальчиков станет совершеннолетним уже через несколько лет. За ними на время пребывания в детском доме будет сохранено право на квартиру, которую к тому времени органы местного самоуправления приведут в надлежащее состояние (несколько последних лет мать детей бесхозяйственно обращалась с жилым помещением, допустила его разрушение, не платила за жилье и коммунальные услуги).
В приведенном выше примере суд учел, что проживание матери в жилом помещении во время пребывания детей в детском учреждении для сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, приведет к существенному ухудшению жилого помещения.
Если квартира принадлежит на праве собственности ребенку или другому родителю, то родитель, лишенный родительских прав, может быть выселен, во-первых, потому что с момента лишения родительских прав он не считается более членом семьи своих детей, во-вторых, потому, что такое выселение предусмотрено нормами жилищного законодательства.
На практике, как правило, в случае лишения обоих родителей родительских прав органы опеки и попечительства определяют форму устройства ребенка (кроме усыновления, которое производится по решению суда) и переселяют его к усыновителю, опекуну, приемному родителю.
Если же родители и дети проживают в квартире, которая принадлежит им в равной степени, или собственником жилья является сам родитель, лишенный родительских прав, то выселение его невозможно. В такой ситуации ребенок сохраняет свое право собственности на жилое помещение или право проживать там. Однако если его проживание с родителем, лишенным родительских прав, невозможно, то переселяется ребенок. Жилье сохраняется за ребенком на все время его отсутствия.
Ребенок после развода родителей не теряет связи с обоими родителями. Оба родителя должны обеспечивать его материально, принимать участие в воспитании и обучении, общаться с ребенком.
Однако до 2007 года в российской судебной практике ребенок, который по соглашению родителей остается проживать с родителем, у которого в собственности жилья не имеется, признавался бывшим членом семьи собственника жилья и подлежал выселению вместе с бывшим супругом на основании части 4 статьи 31 ЖК РФ (см. вопрос 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 ноября 2005 г.). Норма части 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ позволяла собственнику при разводе выселять всех бывших членов семьи, в том числе и детей.
Своим разъяснением, приведенным в Обзоре судебной практики за третий квартал 2005 года (вопрос 18), Верховный Суд РФ установил исключение из указанной нормы, касающееся выселения несовершеннолетних детей вместе с одним из родителей из квартиры собственника в случае развода, а в 2007 году дал новое разъяснение, согласно которому право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 г., вопрос 4).
В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 четко указано, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением. Разъяснение подкреплено ссылками на законодательство. В пункте 3 статьи 65 СК РФ место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, и у другого родителя возникли алиментные обязательства в отношении его, то ребенок уже не может считаться членом семьи собственника.
На практике часто возникает вопрос о праве бывших членов семьи собственника жилья на проживание в этом жилом помещении.
По общему правилу бывшие члены семьи собственника теряют право пользоваться его жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником, например брачным контрактом. В противном случае у собственника возникает право выселить их в судебном порядке на основании статьи 35 ЖК РФ.
Однако Пленум Верховного Суда РФ интерпретировал норму закона в пользу бывших членов семьи собственника и указал, что по закону члены семьи собственника жилого помещения имеют равное с собственником право пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними и собственником. Таким соглашением, в частности, в пользование членам семьи собственника могут быть предоставлены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определен размер расходов члена семьи собственника на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и т.д. (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14). Специальных требований к порядку заключения такого соглашения не установлено.
При разрешении споров, связанных с осуществлением членами семьи собственника жилого помещения права пользования жилым помещением, Верховный Суд РФ рекомендует судам учитывать, что члены семьи собственника не имеют права на вселение в данное жилое помещение других лиц без согласия остальных проживающих с ними членов семьи, за исключением несовершеннолетних детей.
К членам семьи собственника жилого помещения относятся супруг, его дети и его родители. Бывший супруг имеет право пользования жильем в случае развода, только если брак был официально зарегистрирован. Для признания названных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется установление лишь одного факта - совместного проживания с собственником. При этом регистрация граждан в спорной квартире сама по себе не является основанием для признания их членами семьи собственника жилого помещения.
Ф., собственница квартиры, обратилась в суд с иском к своему брату К-у и его жене К-ой о выселении из спорной квартиры, право на которую она приобрела в порядке наследования. Ее брат с женой обещали при вселении в квартиру платить ей 600 руб. в месяц, но затем отказались от оплаты. Ответчики предъявили Ф. встречный иск, где ссылались на регистрацию в спорной квартире.
Суд иск Ф. удовлетворил, мотивируя решение статьей 288 ГК РФ, которой установлено, что жилые помещения могут сдаваться их собственником для проживания на основании договора, а в данном случае договор найма либо аренды жилого помещения между истцом и ответчиком не заключался и от его заключения ответчики отказались. Ссылка ответчика на регистрацию в спорной квартире не является основанием для признания ответчиков членами семьи собственника.
Лицо, имеющее регистрацию по месту жительства, но не проживающее в жилом помещении по месту такой регистрации, не приобретает самостоятельного права на жилую площадь, поскольку для приобретения права пользования жилым помещением необходимо не только быть прописанным на этой жилой площади, но и фактически быть вселенным.
Л. обратился в суд с иском к Б. и Ш. о вселении его в квартиру. Истец сослался на то, что он вступил в брак с Б. и с согласия ее дочери Ш. прописался в квартиру, нанимателем которой являлась Б. Однако в эту квартиру он не вселился и жил с супругой в другой квартире. После расторжения им брака с Б. ответчики возражали против проживания истца в квартире, в которой он был прописан.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу о том, что Л. мог приобрести равное с нанимателем и членами его семьи право на спорную квартиру, если бы он был вселен в нее как супруг Б.
Иные лица, например другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы (за исключением несовершеннолетних), могут быть признаны членами семьи только в исключительных случаях: при вселении в жилое помещение родителей супруга собственника жилого помещения, сожителя и т.п. Для признания членами семьи суду нужно установить два юридических факта: факт совместного проживания с собственником жилья; факт вселения собственником в качестве членов его семьи. Степень родства при этом значения не имеет.
Согласно части 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Соответственно, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу нужно рассматривать как одно из оснований прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника и их выселения.
Гр-ка М. обратилась в районный суд с иском о выселении граждан П.В. и П.Р. из квартиры без предоставления другого жилого помещения.
В 2006 году М. приобрела по договору купли-продажи двухкомнатную квартиру у гр-на Ф. В указанной квартире, кроме самого Ф., на момент оформления сделки купли-продажи были зарегистрированы по месту жительства гражданка П.В. (жена Ф.) и П.Р. (несовершеннолетний сын Ф.). Согласно договору купли-продажи гражданин Ф. обязался в течение двух месяцев с момента подписания договора сняться с регистрационного учета из продаваемой им квартиры, а также обязался снять с регистрационного учета свою жену и сына. Через две недели после подписания сторонами договора купли-продажи гражданин Ф. исполнил обязательство, а П.В. и П.Р. продолжали проживать в указанной квартире и были зарегистрированы в указанной квартире по месту жительства.
Решением суда исковые требования гражданки М. удовлетворены в полном объеме.
В рассматриваемом примере стороны в момент совершения сделки договорились о том, что члены семьи продавца квартиры утрачивают право пользования с момента совершения сделки, о чем внесли соответствующее условие в договор купли-продажи. При этом продавец действовал в рамках, установленных законом, в частности получил согласие супруги на сделку по продаже квартиры. Именно поэтому переход права собственности явился основанием для прекращения права пользования проданным жильем самим продавцом и членами его семьи.
К сожалению, норма закона о выселении бывших членов семьи бывшего собственника иногда может использоваться в недобросовестных целях, и вот пример этому.
Б. обратилась в суд с иском к Щ. о выселении и снятии с регистрационного учета по месту жительства, ссылаясь на то, что она получила от своего брата Щ. на основании договора дарения квартиру, в которой кроме него зарегистрированы по месту жительства и проживают там его бывшая жена Щ. и сын. Суд установил, что зарегистрированные в квартире на момент совершения сделки являются бывшими членами семьи прежнего собственника.
Поскольку осуществлен переход права собственности, членом семьи нового собственника ответчица не является, то оснований для сохранения за бывшей супругой Щ. права пользования жилым помещением не имеется и она подлежит выселению. Несовершеннолетний ребенок сохраняет право проживать в квартире отца (подробнее см. Постановление Президиума Московского городского суда по делу N 44г-426/06 от 06.07.2006).
В приведенном выше примере бывшая жена к моменту заключения договора дарения квартиры утратила статус члена семьи прежнего собственника квартиры, чем и воспользовался собственник жилья, формально передав квартиру своей родственнице. Представляется, что в подобных случаях единственное, что остается лицам, проживающим в квартире, - это оспаривать саму сделку по основаниям мнимости, а не ограничиваться ролью ответчика, пытающегося доказать свое право на жилье.
Точно так же на основании положений статьи 292 ГК РФ утрачивает право пользования помещением бывший супруг, супруга которого умерла, а по наследству право собственности на жилое помещение приобрело другое лицо.
В суд обратился Т. с иском о выселении своего отчима, мужа умершей матери, из квартиры. До своей смерти мать Т. являлась собственником квартиры в соответствии с выплаченным паем. Т. на основании завещания после смерти матери оформил свидетельство о праве на наследство и стал собственником спорной квартиры. Все это время бывший супруг его матери продолжал пользоваться квартирой. Суд признал, что на основании статьи 292 ГК РФ отчим утратил право на проживание в квартире, поскольку он являлся членом семьи прежнего собственника.
Однако из общего правила всегда есть исключения. Покупатель квартиры, который приобретает квартиру с обременением в виде регистрации и фактического проживания в ней членов семьи прежнего собственника, фактически соглашается на сохранение права пользования квартирой за этими лицами, если к моменту совершения сделки члены семьи прежнего собственника не выразили желания отказаться от своего права пользования жилплощадью, полученной в результате приватизации. Право пользования жилым помещением при переходе права собственности на него другому лицу сохраняется за бывшим членом семьи собственника жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения бывший член семьи собственника имел равные права пользования этим жилым помещением с лицом, его приватизировавшим.
К. обратилась в суд с иском к М. о выселении из квартиры и снятии с регистрационного учета, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, приобретенной у С. по договору купли-продажи. На момент приобретения квартиры в ней была зарегистрирована бывшая жена собственника М., которая освободить это жилое помещение отказалась.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 19 августа 2008 года определила, что на момент приватизации данной квартиры М. состояла в браке с С., совместно с ним проживала и имела равное с ним право пользования жилым помещением, но в приватизации квартиры не участвовала, поскольку ранее использовала предоставленное ей законом право на приватизацию другого жилого помещения. Давая С. согласие на приватизацию указанной квартиры, М. не отказывалась от принадлежащего ей права пользования этим жилым помещением, добросовестно полагая, что такое право является безусловным. К. знала о приобретении ею в собственность квартиры, в которой зарегистрирована М., т.е. приобрела квартиру с обременением - правом пользования М. жилым помещением (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 19.08.2008 N 5-В08-75).
В данном случае суд при вынесении окончательного решения воспользовался нормой части 4 статьи 69 ЖК РФ о том, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя. Каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, данная норма права не устанавливает. При прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.
Вот еще один похожий пример.
Кассационной инстанцией было отменено решение городского суда, которым Л. был признан прекратившим право пользования жилым помещением. Собственницей жилого дома является З. по договору купли-продажи. Отменяя решение суда, кассационная инстанция обратила внимание, что Л. на момент приватизации спорной квартиры в ней проживал, имел право на участие в приватизации, сведения о его регистрации в квартире на момент приобретения квартиры З. имелись, с чем покупатель З. была согласна. При таких обстоятельствах у суда не имелось оснований для удовлетворения иска З.
В приведенном примере судебная ошибка имела место, поскольку при вынесении первоначального решения не были учтены положения статьи 19 Федерального закона "О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" о том, что действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.
Верховный Суд РФ в пункте 18 Постановления Пленума от 02.07.2009 N 14, обобщая судебную практику по делам об оспаривании права бывших членов семьи собственника жилого помещения, указывает, что, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, "они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)".
Вышесказанное не касается случаев, если жилое помещение хотя и было приобретено и зарегистрировано на имя только одного из супругов, но является их общей собственностью. Один из супругов, который формально значится собственником жилого помещения (по свидетельству о праве собственности), не вправе выселить другого, если судом будет установлено, что жилое помещение приобретено в совместную собственность супругов. В данном случае они являются собственниками и речь может идти только о разделе общего имущества.
За супругом сохраняется право пользования жилым помещением в случае фактического прекращения семейных отношений без расторжения брака, когда супруги не могут прийти к соглашению о проживании под одной крышей. Ведь, исходя из части 1 статьи 31 ЖК РФ, к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Имеет значение юридический статус супруги, которая переходит в "разряд" бывших членов семьи собственника только после официального расторжения брака. К такому же выводу пришел Верховный Суд РФ (см. вопрос 17 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года, утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23.11.2005, пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14).
Жилищные правоотношения носят длящийся характер. По общему правилу к длящимся правоотношениям применяется закон, который действует на текущий момент. Если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до момента вступления в силу ЖК РФ, т.е. до 1 марта 2005 года, то положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи.
Так, Определением Судебной коллегии было отменено решение районного суда. Спор возник по праву пользования жилым домом, принадлежащим на праве собственности К. на основании договора дарения дома матерью К. Истец обратился в суд с иском о признании его бывшей супруги прекратившей право пользования спорным жильем и снятии ее с регистрационного учета.
Решением суда в удовлетворении иска отказано, поскольку действие нового ЖК РФ, вступившего в законную силу с 1 марта 2005 года, а именно части 4 статьи 31 ЖК РФ, в данном случае не применяется, право пользования спорным жильем у ответчицы возникло в 1991 году, расторжение брака произошло в 1999 году, а закон не может иметь обратную силу. Кассационная инстанция решение отменила, так как истец обратился в суд с иском о применении статьи 31 ЖК РФ после введения его в действие, 14 июля 2005 года.
Таким образом, положения статьи 31 ЖК РФ не ставятся в зависимость от того момента, когда были прекращены семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Имеет значение лишь момент обращения в суд.
В соответствии с частью 3 статьи 83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. При пересмотре одного из дел Верховный Суд РФ подтвердил, что в случае если после расторжения брака бывший супруг добровольно выбыл из квартиры на иное место жительства, где он проживает длительное время, он считается отказавшимся от прав и обязанностей в отношении спорной квартиры.
А. обратилась в суд с иском к Б. о признании расторгнутым договора социального найма квартиры, признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. В обоснование заявленных требований истица указала, что нанимателем спорной квартиры являлась ее мать. Истица состояла с ответчиком в браке. После рождения дочери ответчик был вселен и зарегистрирован в спорной квартире как член семьи. После расторжения брака ответчик добровольно выехал из квартиры, но сохранил в спорной квартире регистрацию, а коммунальные платежи не вносит. Суд отказал в удовлетворении исковых требований, исходя из того, что непроживание Б. в спорной квартире вызвано уважительными причинами: сложившимися с истицей неприязненными отношениями и созданием у них новых семей, а также тем, что ответчик на другое постоянное место жительства не выезжал, прав на иное жилое помещение не приобрел. Поэтому Верховный Суд РФ ранее вынесенные судебные акты по данному делу отменил, а исковые требования А. признал подлежащими удовлетворению.
В данном случае Верховный Суд РФ, устанавливая факт утраты права пользования жильем, исходил из того, что бывший супруг добровольно выехал из спорной квартиры и с момента выезда не несет расходов по содержанию жилья; бывший супруг уже более восемнадцати лет преимущественно проживает в квартире своей новой супруги с согласия всех проживающих в ней лиц.
Суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Это значит, что при предъявлении иска о выселении бывший член семьи может заявить встречный иск об обязании собственника обеспечить его отдельной жилплощадью. Например, встречный иск могут предъявить нетрудоспособные родители собственника жилья пенсионного возраста, имеющие инвалидность I или II группы. По своей инициативе суд такой вопрос рассматривать не должен.
По мнению Пленума Верховного Суда РФ, судьи должны при решении вопроса об обязании собственника обеспечить отдельной жилплощадью бывшего члена семьи учитывать (пункт 16 Постановления от 02.07.2009 N 14):
- продолжительность брака супругов;
- длительность совместного проживания собственника и бывшего члена его семьи в жилом помещении;
- возраст, состояние здоровья, материальное положение сторон;
- период, в течение которого собственник жилого помещения исполнял и будет обязан исполнять алиментные обязательства в пользу бывшего члена своей семьи;
- наличие у собственника денежных средств для приобретения другого жилья бывшему члену своей семьи;
- наличие у собственника иных жилых помещений в собственности, одно из которых может быть предоставлено для проживания бывшему члену семьи, и т.п.
В решении суда, обязывающего собственника приобрести жилье для бывшего члена семьи, должны быть отражены следующие моменты: срок, в который должно быть исполнено решение суда; основные характеристики жилья и его местоположение (в другом населенном пункте жилье может находиться только с согласия бывшего члена семьи); на каком праве собственник обязан обеспечить бывшего члена своей семьи другим жилым помещением (наем, безвозмездное пользование или собственность).
Удовлетворение заявления сохранить за бывшим членом семьи на определенный срок право пользования жильем собственника может предъявляться неоднократно. Оно не исключает права одновременно предъявить требование об обязании собственника жилья приобрести или снять новое жилье для бывшего супруга или иных родственников.
На практике, хоть и не часто, встречаются случаи выселения за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Такое выселение, как правило, производится без предоставления другого жилого помещения.
Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения является крайней мерой воздействия на жильцов, которые злостно нарушают свои обязанности. Требование о таком выселении может быть предъявлено в суд наймодателем в лице жилищного органа. В соответствии с пунктом 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя или проживающих совместно с ним членов его семьи. Например, обратиться в суд могут соседи по дому, коммунальной квартире, жилищные органы, органы прокуратуры.
В одном из подмосковных сел Воскресенского района из однокомнатной квартиры выселили мать, 56-летнюю П., и ее 36-летнюю дочь.
Судом установлено, что ответчики вселились в однокомнатную квартиру год назад и за это время успели сделать жизнь соседей невыносимой. Их жилище стало рассадником антисанитарии и очагом пожаров, тушить которые приходилось соседям. В актах обследования жилого помещения, исследованных судом, записано, что в квартире "длительное время не проводился ремонт, сантехническое оборудование в аварийном состоянии, унитаз не функционирует и забит фекалиями, естественные потребности справляются на пол. В квартире стоит сильный запах аммиака, наблюдается скопление тараканов и мух, пол и балкон квартиры завалены бытовым мусором, отходами человеческой жизнедеятельности". Все просьбы соседей, предупреждения работников ЖКХ и местной администрации, требования привести жилище в нормальное состояние женщины игнорировали. П. нигде не работала, злоупотребляла спиртным, принимала у себя лиц асоциального поведения. Суд принял решение о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении ответчиков в муниципальное жилое помещение (комнату) меньшей площади.
Жилищное законодательство не предусматривает обязательного выселения всех лиц, проживающих в жилом помещении. Если удается установить конкретных виновных лиц, то в судебном порядке могут быть выселены именно эти лица. Соответственно, остальные проживающие в жилом помещении могут быть оставлены в качестве нанимателей жилого помещения. Поэтому суд при рассмотрении вышеуказанного дела проверил виновность обоих лиц: и матери, и дочери П.
Выселение по рассматриваемому основанию является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя или членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Под использованием жилого помещения не по назначению суды понимают использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей, например использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных (для нежилых целей). Жилец, который нарушает права и законные интересы других граждан, а также правила пожарной безопасности, санитарно-гигиенические требования, которым должно отвечать жилое помещение, подлежит выселению.
К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи суды относят неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями. К таким действиям Пленум Верховного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02.07.2009 N 14 относит, например, прослушивание музыки, использование телевизора, игру на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий. Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры: окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.
В подмосковном Красноармейске зимой 2008 года из двухкомнатной квартиры выселили 35-летнего Н.Н., который свое жилье превратил в мусорную свалку, завалив комнаты от пола до потолка мешками с отходами. Из-за этого весь подъезд превратился в заповедник для тараканов, блох и крыс. Дважды Н. становился виновником пожаров. Из-за захламленности лестничной площадки мусором с помоек пожарным приходилось пробираться в квартиру с балкона. Зимой из-за аварии в системе центрального отопления весь дом остался без тепла, так как Н. в морозы не закрывал окна. Решением Пушкинского городского суда Н. выселен "за грязь".
Суд учитывает правильность соблюдения процедуры урегулирования взаимоотношений нанимателя и наймодателя в досудебном порядке. Предварительно наймодатель обязан письменно предупредить нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи о необходимости устранить нарушения и назначить разумный срок для восстановления разрушенных частей жилого помещения. Этот срок зависит от конкретных обстоятельств и должен быть достаточным для совершения действий по восстановлению. Только после этого возможно предъявление иска в суд. В случае устранения нарушения наниматель и члены его семьи не подлежат выселению.
Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи не могут претендовать на предоставление другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение. К примеру, в Новгороде суд удовлетворил иск муниципального учреждения "Служба заказчика по ЖКХ" к семье П. Муж и жена П. были выселены на основании статьи 91 ЖК РФ, поскольку они не только завалили все грязью, но и постоянно заливали соседей, бытовые отходы выбрасывали прямо из окон, вызывая постоянные жалобы соседей. Решением суда П. были лишены жилья без предоставления другого.
Выселение собственника жилья возможно не только по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Любое жилье является объектом права, и собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением. Право выселить кого-либо из жилья основано на праве распоряжения. Выселение часто является последствием лишения права собственности на недвижимое имущество. При этом процедура лишения права собственности регулируется нормами гражданского законодательства, а процедура выселения - нормами жилищного законодательства.
В 2008 году в России началась большая кампания по выселению неплательщиков ипотечных кредитов, выданных в рамках национального проекта "Доступное жилье". К настоящему времени судебная практика о выселении кредитных должников во многих регионах уже сложилась. Истцом по многим таким делам о выселении выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). За минувший год только в Алтайском крае, лидировавшем по объему выданных ссуд, удовлетворено более 100 исков о взыскании и наложен арест на имущество более десятка должников для его реализации на аукционах и выселения заемщиков без предоставления жилплощади. В Уфе и ряде других городов Башкирии удовлетворено несколько десятков исков Уфимского городского агентства по ипотечному кредитованию.
В соответствии с пунктом 3 статьи 54 ФЗ об ипотеке суд может при наличии уважительных причин отсрочить обращение взыскания на предмет залога - квартиру или иное жилье, принадлежащее физическом лицу, на срок до одного года. Тем самым должнику может быть дано время на урегулирование собственных проблем с оплатой.
Временное жилье для ипотечных заемщиков не предоставляется, хотя на уровне органов власти разрабатывались законопроекты о предоставлении выселяемым кредитным заемщикам жилья на условиях социального найма по норме общежитий (6 кв. м на человека). Выселение ипотечных заемщиков является следствием лишения их права собственности и проводится безадресно, без предоставления другого жилья.
В случае вселения в жилое помещение без согласия собственника этого жилого помещения жильцы могут быть выселены собственником без предоставления другого помещения. Статья 288 ГК РФ предоставляет собственнику право требовать выселения жильцов без предоставления другого жилого помещения и возмещения убытков, если жильцы проживают в квартире или ином жилом помещении без правовых оснований и без согласия на то собственника жилья. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
К. обратилась в суд с иском о признании недействительным договора дарения жилого дома, устранении препятствий в пользовании жилым домом и выселении к ответчикам, указав, что ее матери на праве собственности принадлежала 1/2 часть дома, который был реально разделен согласно решению суда между ее родственниками. После смерти матери К. стала принадлежать 1/3 от всего дома. Однако без ее согласия половину дома занял ее брат и его семья. Суд, исследовав материалы дела, иск удовлетворил и выселил родственников К., безосновательно занявших 1/2 части дома (см. решение Заводского районного суда г. Саратова).
В приведенном выше примере суд проверил отсутствие у жильцов договорных отношений с собственником жилья и, убедившись, что договор коммерческого найма между собственником и лицами, проживающими в доме, отсутствует, принял справедливое решение о выселении.
Часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что в случае прекращения права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить жилое помещение (прекратить пользоваться им). Иначе он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Гр-ка К. обратилась в суд с иском о выселении М. из спорной квартиры без предоставления другого жилого помещения и взыскании с нее в пользу К. заявленной суммы убытков.
В 2004 году гражданка К. приобрела у ООО "Строй Инвест Проект Групп" по договору долевого участия в строительстве жилого дома двухкомнатную квартиру. В 2005 году жилой дом был сдан в эксплуатацию. К. оформила право собственности на вышеуказанную квартиру. Однако когда она решила вселиться в квартиру и перевезти туда свои вещи, оказалось, что в квартире уже более двух лет фактически проживает гражданка М., пользующаяся коммунальными и техническими услугами, в результате чего коммунальными службами на имя гражданки К. была начислена большая заложенность. Гражданка М. заявила, что она также заключила с ООО "Строй Инвест Проект Групп" договор долевого участия на спорную квартиру. Однако поскольку в 2005 году ООО "Строй Инвест Проект Групп" обанкротилось, гражданка М. не обжаловала в суд действия менеджеров ООО "Строй Инвест Проект Групп", заключивших договоры долевого участия в строительстве на эту квартиру сразу с несколькими гражданами.
Решением районного суда исковые требования гражданки К. были удовлетворены в полном объеме.
В данном случае решение суда было основано на статье 288 ГК РФ и статье 35 ЖК РФ. У ответчицы изначально отсутствовали правовые основания для проживания в квартире.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения и на основании указанной нормы выселить лиц, незаконно занявших жилье. Однако истцу необходимо доказать факт изначальной незаконности, самоуправности вселения.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы заявил иск к семье М. (далее - ответчики) об истребовании муниципальной квартиры из чужого незаконного владения и выселении. Семья М. проживала в квартире, предоставленной в связи с признанием ее собственной квартиры непригодной для проживания и необходимостью проведения капитального ремонта за счет средств федерального или городского бюджета.
Члены семьи М. зарегистрированы в однокомнатной квартире, которая была признана непригодной для постоянного проживания. Ответчики являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. Решением Ленинского райисполкома народных депутатов г. Москвы семье М. временно до окончания капитального ремонта их квартиры было разрешено переселение

Судебная практика по взысканию алиментов с продажи квартиры

Дело № 33-704
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
г. Йошкар-Ола 20 мая 2010 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Марий Эл в составе:

председательствующего Попова Г.В.,

судей Волковой О.В и Соснина А.Е.,

при секретаре Ивановой Л.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе А.В., Ч.А. в интересах А.Е. на решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 апреля 2010 г., по которому постановлено:

отказать А.Е. в удовлетворении заявления о признании незаконными действий старшего судебного пристава-исполнителя Йошкар-Олинского ГОСП Управления ФССП по Республике Марий Эл и отмене постановления от 13 января 2010 г.

Заслушав доклад председательствующего судьи Верховного Суда Республики Марий Эл Попова Г.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

А.В., Ч.А., действуя в интересах А.Е. по доверенности от 15 августа 2008 г., обратились в суд с вышеуказанным заявлением, ссылаясь на следующие обстоятельства. С Я. в пользу А.Е. взысканы алименты на содержание несовершеннолетнего ребенка в размере ¼ части заработка и иного дохода. В 2008 г. Я. получен доход о продажи автомашины в размере 100000 руб. Исходя из указанной суммы судебным приставом-исполнителем Йошкар-Олинского ГОСП вынесено постановление от 19 октября 2009 г. о расчете задолженности Я. по алиментам в размере 27500 руб. Данное постановление незаконно отменено постановлением старшего судебного пристава от 13 января 2010 г.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В кассационной жалобе А.В., Ч.А. просят решение отменить, ссылаясь на неправильную оценку судом обстоятельств дела, неверное применение норм материального и процессуального права. В жалобе подробно излагаются обстоятельства дела, позиция стороны заявителя, избранная при рассмотрении дела в суде первой инстанции, указывается, что старший судебный пристав не имел законных оснований для отмены постановления о расчете задолженности. Как утверждается кассаторами, полученная от продажи автомашины сумма 100000 руб. является доходом Я., с которого подлежат взысканию алименты на содержание несовершеннолетнего ребенка.

В возражениях Я. приводит аргументы в поддержку вынесенного решения, не соглашается с доводами кассаторов, просит оставить жалобу без удовлетворения.

В соответствии со ст.347 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверяются исходя из доводов, изложенных в кассационных жалобе, представлении прокурора и возражениях относительно жалобы, представления. Суд кассационной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и возражений, заслушав объяснения А.В., Ч.А., поддержавших жалобу, объяснения Я., представителя Управления ФССП по Республике Марий Эл Н., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия приходит к убеждению, что оснований к отмене постановленного решения не имеется.

Согласно ст.441 ГПК РФ постановление судебного пристава-исполнителя, его действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником, иными лицами, чьи права и интересы нарушены таким постановлением, действиями (бездействием), в судебном порядке. Заявление об оспаривании постановлений должностного лица службы судебных приставов, его действий (бездействия) рассматривается в порядке, предусмотренным главами 23 и 25 ГПК РФ, с изъятиями и дополнениями, предусмотренными ст.441 ГПК РФ.

Исследовав и оценив представленные доказательства полно и всесторонне, в их совокупности, правильно установив правоотношения сторон, суд пришел к обоснованному выводу о том, что заявление, поданное в интересах А.Е., не подлежит удовлетворению. В решении приведен анализ представленных доказательств, который судебная коллегия считает правильным. В решении также указаны определенные судом обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, сделаны ссылки на нормы материального и процессуального права, которыми руководствовался суд при вынесении решения. Итоговые выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, доводами кассационной жалобы по существу не опровергаются. Судебная коллегия отклоняет жалобу как несостоятельную и отмечает следующее.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (ч.1 ст.195 ГПК РФ). Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющим требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п.п.2, 3).

Согласно ст.82 Семейного кодекса РФ виды заработка и (или) иного дохода, которые получают родители в рублях и (или) иностранной валюте и из которых производится удержание алиментов, взыскиваемых на несовершеннолетних детей в соответствии со ст.81 СК РФ, определяются Правительством РФ.

В силу п.«о» части 2 Перечня видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 июля 1996 г., алименты удерживаются с сумм доходов, полученных по договорам, заключенным в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В силу ч.2 ст.195 ГПК РФ суд первой инстанции основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В соответствии с ч.1 ст.196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск (заявление) удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в 2008 г. Я. получен доход в смысле, придаваемом этому понятию налоговым законодательством, от продажи автомашины в размере 100000 руб.

В решении правильно отмечено, что положения ст.41 Налогового кодекса РФ, в которой дается понятие дохода, не применимы к гражданским и семейным отношениям. Изложенное подтверждается письмом ФНС РФ от 11 июля 2007 г. № ШС-15-14/857.

В соответствии со ст.ст.454, 485, 486 Гражданского кодекса РФ денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу вещи, является платой за продаваемую вещь.

Из материалов дела не следует, что полученная Я. сумма 100000 руб. за проданную в 2008 г. автомашину превышает цену автомашины при ее покупке. Данное обстоятельство стороной заявителя не доказано. Напротив, как видно из справки-счета от 16 октября 2006 г. автомашина приобретена Я. в 2006 г. за 120000 руб.

В связи с этим не имеется оснований полагать, что в результате отчуждения автомашины произошло приращение имущества Я., то есть им получен доход от реализации вещи, находившейся в его владении и пользовании.

При таких обстоятельствах нельзя признать правильным утверждение кассаторов о том, что Я. получен доход, с которого должно производиться удержание алиментов на несовершеннолетнего ребенка на основании п.«о» части 2 Перечня видов заработной платы и иного дохода, из которых производится удержание алиментов на несовершеннолетних детей, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 июля 1996 г. С учетом изложенного постановление судебного пристава-исполнителя от 19 октября 2009 г. о расчете задолженности Я. по алиментам не соответствовало закону.

Следовательно, оспариваемое постановление старшего судебного пристава, которое вынесено в соответствии с полномочиями, установленными ст.10 Федерального закона «О судебных приставах», является правомерным, отмене не подлежит.

Иные доводы жалобы относятся к обоснованию обстоятельств, не имеющих существенного значения для дела, основаны на неверном толковании норм налогового и семейного законодательства РФ, поэтому не могут повлечь отмену постановленного решения.

Выводы суда являются мотивированными, подтверждаются представленными доказательствами и соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Оценка доказательств подробно изложена в решении, является правильной. Оснований считать решение суда в указанной части ошибочным по доводам кассационной жалобы не имеется.

Судебная коллегия считает, что с учетом изложенного решение постановлено судом на основании правильного определения юридически значимых обстоятельств, без нарушения норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.361 ГПК РФ, судебная коллегия


ОПРЕДЕЛИЛА:


Решение Йошкар-Олинского городского суда Республики Марий Эл от 6 апреля 2010 г. оставить без изменения, кассационную жалобу А.В., Ч.А. в интересах А.Е. - без удовлетворения.


Председательствующий Попов Г.В.

Судьи Волкова О.В.

Соснин А.Е.

Продать квартиру с несовершеннолетними членами семьи собственника - нельзя.

Ранее было нельзя только если детки были под опекой и попечительством. Сейчас все.


КОНСТИТУЦИОННЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 июня 2010 г. N 13-П

ПО ДЕЛУ О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ
ПУНКТА 4 СТАТЬИ 292 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНКИ В.В. ЧАДАЕВОЙ

Конституционный Суд Российской Федерации в составе Председателя В.Д. Зорькина, судей К.В. Арановского, Н.С. Бондаря, Г.А. Гаджиева, Ю.М. Данилова, Л.М. Жарковой, Г.А. Жилина, С.М. Казанцева, М.И. Клеандрова, А.Н. Кокотова, Л.О. Красавчиковой, С.П. Маврина, Н.В. Мельникова, Ю.Д. Рудкина, Н.В. Селезнева, В.Г. Стрекозова,

с участием представителя гражданки В.В. Чадаевой - адвоката В.С. Цвиля, постоянного представителя Государственной Думы в Конституционном Суде Российской Федерации А.Н. Харитонова, представителя Совета Федерации - доктора юридических наук Е.В. Виноградовой, полномочного представителя Президента Российской Федерации в Конституционном Суде Российской Федерации М.В. Кротова,

руководствуясь статьей 125 (часть 4) Конституции Российской Федерации, пунктом 3 части первой, частями третьей и четвертой статьи 3, частью первой статьи 21, статьями 36, 74, 86, 96, 97 и 99 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации",

рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации.

Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба гражданки В.В. Чадаевой. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции Российской Федерации оспариваемое заявительницей законоположение.

Заслушав сообщение судьи-докладчика Н.В. Селезнева, объяснения представителей сторон, выступление приглашенных в заседание Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по правам ребенка П.А. Астахова, а также представителей: от Генерального прокурора Российской Федерации - Т.А. Васильевой, от Министерства юстиции Российской Федерации - В.В. Карпова, исследовав представленные документы и иные материалы, Конституционный Суд Российской Федерации

установил:

1. Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (пункт 2 статьи 1) был изложен в новой редакции пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, регулирующей права членов семьи собственника жилого помещения: согласно содержащейся в нем норме отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

1.1. Заявительница по настоящему делу гражданка В.В. Чадаева, 1993 года рождения, с 1997 года проживала с родителями в квартире, принадлежавшей на праве собственности ее отцу. В 2007 году квартира была продана гражданину М.Я. Вельгану, который в свою очередь в 2008 году продал ее гражданке В.Е. Скорняковой.

Котласский городской суд Архангельской области, куда в интересах несовершеннолетней В.В. Чадаевой обратилась ее мать с иском о признании недействительными соответствующих договоров купли-продажи, решением от 3 февраля 2009 года, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, отказал в удовлетворении указанных требований, признав несостоятельным довод истицы о нарушении ответчиками нормы пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации и пояснив, что данная норма, действующая в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, распространяется на несовершеннолетних членов семьи собственника, которые находятся под опекой или попечительством либо остались без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), В.В. Чадаева же к таким лицам не относится.

Решением того же суда от 25 июня 2009 года, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, были удовлетворены исковые требования В.Е. Скорняковой, заключившей договор купли-продажи спорной квартиры, о выселении несовершеннолетней В.В. Чадаевой из жилого помещения.

1.2. В соответствии с Федеральным конституционным законом "О Конституционном Суде Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации по жалобам на нарушение конституционных прав и свобод граждан проверяет конституционность закона или отдельных его положений в той части, в какой они были применены или подлежат применению в деле заявителя, и принимает постановление по предмету, указанному в жалобе, оценивая при этом как буквальный смысл рассматриваемых законоположений, так и смысл, придаваемый им официальным и иным толкованием или сложившейся правоприменительной практикой, а также исходя из их места в системе правовых норм (статьи 74, 96 и 97).

Гражданка В.В. Чадаева просит признать противоречащим статьям 7, 38 (часть 2) и 40 Конституции Российской Федерации положение пункта 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ, как исключившее из пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в прежней редакции требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, находящиеся на родительском попечении, т.е., по существу, заявительницей оспаривается конституционность примененного судом в ее деле пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции, введенной пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ.

Таким образом, предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации по настоящему делу является пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы.

2. Согласно Конституции Российской Федерации политика Российской Федерации как социального государства направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека, в том числе путем государственной поддержки семьи, материнства, отцовства и детства (статья 7); при этом материнство и детство, семья находятся под защитой государства, а забота о детях, их воспитание являются равным правом и обязанностью родителей (статья 38, части 1 и 2).

Конституционные цели социальной политики Российской Федерации обусловлены признанием Конституцией Российской Федерации высшей ценностью человека, его прав и свобод, которые определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием (статьи 2 и 18). Применительно к реализации закрепленного статьей 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации права на жилище, которое рассматривается международным сообществом в качестве одного из элементов права на достойный жизненный уровень (статья 25 Всеобщей декларации прав человека, статья 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах), это означает, что правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда должно обеспечивать каждому гарантированную статьями 45 (часть 1) и 46 Конституции Российской Федерации государственную, в том числе судебную, защиту данного конституционного права, которая должна быть полной и эффективной.

Соответственно, исходя из положений Конституции Российской Федерации, служащих основой конституционно-правовых отношений, содержанием которых являются родительские обязанности и коррелирующие им права детей, Российская Федерация призвана создавать условия, обеспечивающие детям достойную жизнь и свободное развитие, и гарантировать реализацию их прав, в частности права на жилище, с учетом положений международно-правовых актов, являющихся в силу статьи 15 (часть 4) Конституции Российской Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации.

Так, согласно Декларации прав ребенка (принята Генеральной Ассамблеей ООН 20 ноября 1959 года) ребенок ввиду его физической и умственной незрелости нуждается в специальной охране и заботе, включая надлежащую правовую защиту. Конвенция о правах ребенка (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20 ноября 1989 года) обязывает подписавшие ее государства обеспечивать детям такую защиту и заботу, которые необходимы для их благополучия (пункт 2 статьи 3), принимать все необходимые законодательные, административные и другие меры для осуществления прав, признанных в Конвенции (статья 4), признавать право каждого ребенка на уровень жизни, необходимый для его физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития (пункт 1 статьи 27). При этом Конвенция возлагает на родителя (родителей) или других лиц, воспитывающих ребенка, основную ответственность за обеспечение в пределах своих способностей и финансовых возможностей условий жизни, необходимых для его развития (пункт 1 статьи 18, пункт 2 статьи 27).

Статья 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, закрепляющая право на уважение частной и семейной жизни, в ее истолковании Европейским Судом по правам человека обязывает национальные власти обеспечивать соблюдение справедливого баланса между конкурирующими интересами и при определении такого баланса особое значение придавать коренным интересам ребенка, которые в зависимости от их характера и важности могут иметь приоритет над аналогичными интересами родителей (решение от 24 ноября 2005 года по вопросу приемлемости жалобы "Владимир Лазарев и Павел Лазарев против России").

Конкретизируя предписания статей 7 (часть 1), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 60, согласно которой гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет, и корреспондирующие этим предписаниям положения международных актов, федеральный законодатель - исходя из того, что несовершеннолетние дети, по общему правилу, находятся на попечении родителей, которые вправе и обязаны официально действовать в их интересах в качестве законных представителей, - должен устанавливать эффективные механизмы обеспечения приоритетной защиты прав и интересов несовершеннолетних, недопущения их дискриминации, восстановления нарушенных прав ребенка, если причиной нарушения стали действия родителей, в том числе предусматривать - с учетом соблюдения баланса прав и законных интересов несовершеннолетних детей и родителей в случае их конкуренции - повышенного уровня гарантии жилищных прав несовершеннолетних детей как уязвимой в отношениях с родителями стороны. Соответственно, законодательное регулирование отношений в жилищной сфере, участниками которых являются собственник жилого помещения и проживающие совместно с ним несовершеннолетние члены его семьи, должно быть направлено на обеспечение возможности использования дифференцированного подхода к оценке возникающих жизненных ситуаций, с тем чтобы избежать необоснованного ограничения конституционных прав и свобод.

Как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (Постановление от 21 апреля 2003 года N 6-П, Определение от 3 ноября 2006 года N 455-О).

В силу приведенных правовых позиций обязанность государства обеспечивать условия для соблюдения в каждом конкретном случае баланса между интересами детей и их родителей - с учетом комплексного характера правоотношений, в которых находятся несовершеннолетние в связи с реализацией ими права пользования жилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности их родителям, - предопределяет необходимость действенного механизма защиты жилищных прав несовершеннолетних и восстановления этих прав в случае их нарушения при отчуждении собственниками жилого помещения, в котором проживают их несовершеннолетние дети, приводящего к утрате несовершеннолетними права пользования этими жилыми помещениями.

3. Забота о детях, их воспитание как обязанность родителей по смыслу статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений, исторически сложившихся и обеспечивающих выживание и развитие человека как биологического вида.

Данной конституционной обязанностью, которая сама по себе является отображением общепризнанной модели социального поведения, предопределяется и характер правоотношений между родителями и детьми, что позволяет федеральному законодателю, располагающему достаточно широкой свободой усмотрения в выборе конкретных мер юридической и социальной защиты жилищных прав несовершеннолетних, устанавливать систему гарантий этих прав исходя из презумпции добросовестности поведения родителей в отношении своих детей и определять - с учетом более высокой степени доверия к родителям, нежели к другим законным представителям несовершеннолетних, - их правомочия и, соответственно, субсидиарный характер опеки и попечительства со стороны управомоченных государственных органов в случаях, когда попечение со стороны родителей не осуществляется.

3.1. Как следует из пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, согласие органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, требуется в двух случаях - либо когда он находится под опекой или попечительством, либо когда он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства. К числу оставшихся без родительского попечения статья 121 Семейного кодекса Российской Федерации относит детей, чьи родители умерли, лишены родительских прав, ограничены в родительских правах, признаны недееспособными, длительно отсутствуют, уклоняются от воспитания детей или от защиты их прав и интересов. Приведенный перечень не является исчерпывающим, что позволяет органам опеки и попечительства осуществлять защиту прав и интересов детей в зависимости от конкретных обстоятельств во всех иных случаях, когда родительское попечение фактически отсутствует.

Выявление, учет и устройство детей, оставшихся без попечения родителей, осуществляются в соответствии со статьей 122 Семейного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 16 апреля 2001 года N 44-ФЗ "О государственном банке данных о детях, оставшихся без попечения родителей", а также на основании принятого в порядке реализации названного Федерального закона Постановления Правительства Российской Федерации от 4 апреля 2002 года N 217. Согласно пункту 3 утвержденных данным Постановлением Правил ведения государственного банка данных о детях, оставшихся без попечения родителей, и осуществления контроля за его формированием и использованием орган опеки и попечительства в трехдневный срок со дня получения сведений о ребенке, оставшемся без попечения родителей, обязан провести обследование условий жизни этого ребенка и, установив факт отсутствия попечения родителей, зарегистрировать данные о нем в журнале первичного учета детей, оставшихся без попечения родителей.

С этого момента орган опеки и попечительства наделяется обязанностями по защите прав и интересов ребенка, оставшегося без попечения родителей, в том числе обязанностью, предусмотренной пунктом 4 статьи 28 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому сведения о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, направляются органом опеки и попечительства в орган по государственной регистрации в трехдневный срок со дня установления опеки или попечительства либо со дня, когда органу опеки и попечительства стало известно об отсутствии родительского попечения. Полученные сведения о несовершеннолетних членах семьи вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве ограничений (обременений) права собственности, что препятствует отчуждению жилого помещения, принадлежащего родителю, без предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Таким образом, исходя из смысла пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 121 и 122 Семейного кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний, согласия органа опеки и попечительства, по общему правилу, не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей и это не опровергнуто имеющейся у органа опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей. Такое регулирование, при котором вмешательство органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилого помещения необходимо в случаях, когда родители несовершеннолетних по тем или иным причинам не исполняют по отношению к ним своих обязанностей, имеет целью своевременную защиту прав и интересов несовершеннолетних и вместе с тем направлено на учет интересов тех родителей - собственников жилых помещений, которые исполняют свои родительские обязанности надлежащим образом.

3.2. В отличие от установленного пунктом 4 статьи 292 ГК Российской Федерации порядка отчуждения собственником жилого помещения, в котором проживают члены его семьи, находящиеся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетние члены семьи собственника, оставшиеся без родительского попечения, порядок распоряжения имуществом, которое принадлежит самим лицам, находящимся под опекой или попечительством, предполагает, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного (пункт 2 статьи 37 ГК Российской Федерации).

Эти правила в силу пункта 1 статьи 28 ГК Российской Федерации применяются также к сделкам с имуществом несовершеннолетнего, совершаемым его родителями, которые согласно статье 64 Семейного кодекса Российской Федерации являются законными представителями несовершеннолетних детей, выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами (пункт 1) и не вправе представлять интересы своих несовершеннолетних детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия (пункт 2).

Закрепленный приведенными положениями гражданского и семейного законодательства в их взаимосвязи специальный порядок совершения родителями, как законными представителями своих несовершеннолетних детей, сделок с принадлежащим детям имуществом направлен, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 6 марта 2003 года N 119-О, на защиту прав и интересов несовершеннолетних и не может рассматриваться как нарушающий статью 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, согласно которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, и противоречащий статье 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, допускающей ограничение федеральным законом прав и свобод человека и гражданина в целях защиты прав и законных интересов других лиц.

Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что из содержания абзаца второго пункта 1 статьи 28 и пунктов 2 и 3 статьи 37 ГК Российской Федерации не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями; напротив, в соответствии с общими принципами права и требованиями статей 2, 17 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации и как показывает судебная практика, решения органов опеки и попечительства - в случаях их обжалования в судебном порядке - подлежат оценке судом исходя из конкретных обстоятельств дела.

Что касается пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ), конституционность которого также подвергалась сомнению в жалобе, то Конституционный Суд Российской Федерации в этой части отказал в принятии к рассмотрению жалобы, послужившей поводом для принятия Определения от 6 марта 2003 года N 119-О, на том основании, что данная норма в деле заявителя не применялась и не могла быть применена, поскольку ею регламентируются отношения пользования жилым помещением членами семьи собственника, т.е. лицами, которые сами собственниками этого жилого помещения не являются (а таковых в семье заявителя, как следовало из представленных материалов, не имеется).

Приведенные правовые позиции, таким образом, сформулированы применительно к отношениям по отчуждению родителями несовершеннолетнего принадлежащего ему имущества, в том числе применительно к участию в этом процессе органов опеки и попечительства, и не могут служить критерием оценки правомочий указанных органов в иных отношениях, а именно связанных с отчуждением собственником жилого помещения, не принадлежащего несовершеннолетним членам его семьи.

3.3. Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, как направленный на защиту прав несовершеннолетних, относительно которых родительское попечение на момент отчуждения жилого помещения, в котором они проживают, не осуществляется, согласуется с конституционно защищаемыми целями правового регулирования отношений родителей и детей с учетом специфики этих отношений и обеспечивает баланс вытекающих из статей 35 и 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации прав лица, являющегося собственником жилого помещения и одновременно родителем несовершеннолетнего, и защищаемых статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации прав и охраняемых законом интересов несовершеннолетнего ребенка, проживающего в этом жилом помещении.

Установленный пунктом 4 статьи 292 ГК Российской Федерации различный уровень гарантий права пользования жилым помещением для несовершеннолетних членов семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства), с одной стороны, и для несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, находящихся на попечении родителей, - с другой, основанный на учете особенностей правового статуса этих лиц и вытекающей из статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации презумпции добросовестного поведения родителей, имеет целью оптимизацию пределов вмешательства государства в регулирование отношений между родителями и ребенком, в том числе в имущественной сфере.

Отчуждение родителями жилого помещения, собственниками которого они являются и в котором проживают их несовершеннолетние дети, во всех случаях только с согласия органов опеки и попечительства, как того требовал пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в предыдущей редакции, по сути, означало проверку обоснованности такого отчуждения в каждом конкретном случае, в том числе при отсутствии данных о том, что родители фактически не осуществляют попечение или действуют с нарушением прав и охраняемых законом интересов детей. Тем самым допускалось не всегда оправданное вмешательство со стороны органов опеки и попечительства в процесс отчуждения жилых помещений в гражданско-правовом обороте, в реализацию имущественных прав и законных интересов собственников, равно как и в осуществление прав и обязанностей родителей по отношению к детям.

Пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в действующей редакции закрепляет правовые гарантии для детей, оставшихся без попечения родителей, и как таковой не ущемляет права и интересы детей, чьи родители исполняют свои обязанности надлежащим образом. В соответствии с данным законоположением жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, отчуждается, по общему правилу, исходя из предполагаемой добросовестности родителей по отношению к детям и обусловленного этим ограничения соответствующих правомочий органа опеки и попечительства по участию в решении данного вопроса, что согласуется со статьей 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации и корреспондирующей ей статьей 5 Конвенции о правах ребенка, в силу которой государства-участники признают и уважают права и обязанности родителей, несущих по закону ответственность за ребенка, должным образом управлять и руководить ребенком в осуществлении им признанных Конвенцией прав.

Данное правовое регулирование, как направленное также на обеспечение гарантий прав собственника свободно распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением в своих интересах и в интересах проживающих с ним несовершеннолетних детей, исходя из указанных конституционных предписаний об ответственности родителей, само по себе не может рассматриваться как нарушающее Конституцию Российской Федерации.

4. В силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции Российской Федерации к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 38 (часть 2).

Внося изменения в статью 292 ГК Российской Федерации, федеральный законодатель исходил из презумпции добросовестности родителей, действующих при отчуждении находящегося в их собственности жилого помещения с соблюдением прав и законных интересов своих несовершеннолетних детей, проживающих в этом жилом помещении, что не исключает вероятность отклонений от той социально оправданной модели поведения родителя - собственника жилого помещения, которая положена в основу определения прав и обязанностей участников соответствующих правоотношений. Следовательно, обеспечивая реализацию предписаний статей 45 и 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующих государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации, федеральный законодатель обязан установить такое регулирование, при котором права и законные интересы несовершеннолетних, нарушенные при отчуждении жилого помещения, в котором они проживают, подлежат судебной защите и восстановлению по основаниям и в процедурах, предусмотренных законом.

По смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Это, однако, не означает, что при определенном стечении жизненных обстоятельств жилищные условия ребенка в принципе не могут быть ухудшены, если родители предпринимают все необходимые меры к тому, чтобы минимизировать неизбежное ухудшение, в том числе обеспечив ребенку возможность пользования другим жилым помещением. Нарушен или не нарушен баланс их прав и законных интересов - при наличии спора о праве - в конечном счете, по смыслу статей 46 и 118 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 38 (часть 2) и 40 (часть 1), должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов.

Инициировать в судебном порядке защиту несовершеннолетнего, жилищные права которого нарушаются, могут родитель или иной законный представитель, прокурор, который в силу статьи 45 ГПК Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд, а также (если несовершеннолетний остался без попечения родителей) органы опеки и попечительства (статьи 121 и 122 Семейного кодекса Российской Федерации). Соответственно, должны быть предусмотрены адекватные правовые механизмы защиты прав несовершеннолетних как наиболее уязвимой стороны в жилищных отношениях, в том числе когда предположение о нахождении несовершеннолетнего на родительском попечении не опровергнуто имеющейся у органов опеки и попечительства информацией о том, что он остался без попечения родителей, но тем не менее имеются достаточные основания полагать, что его права или законные интересы нарушаются сделкой по отчуждению жилого помещения, в котором он проживает.

Между тем регулирование, установленное пунктом 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, не позволяет реализовать указанные возможности обращения за судебной защитой и восстановлением прав несовершеннолетнего, нарушенных сделкой по отчуждению жилого помещения, собственником которого является его родитель, если несовершеннолетний не относится к категории находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения (о чем известно органу опеки и попечительства).

В такого рода случаях соответствующая сделка рассматривается как не затрагивающая права или охраняемые законом интересы указанных лиц, что препятствует включению адекватных механизмов защиты их прав, пострадавших от сделки. При этом не учитывается ситуация, при которой на момент отчуждения жилого помещения родительское попечение формально не прекращалось, но в силу тех или иных причин фактически не осуществлялось (о чем органу опеки и попечительства не было известно) или использовалось в ущерб несовершеннолетнему, так что в результате совершения сделки его права или охраняемые законом интересы оказались нарушенными. По буквальному смыслу пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, законность сделки формально не ставится под сомнение даже в том случае, если будет установлено, что органу опеки и попечительства хотя и не было известно, но должно было быть известно, что несовершеннолетний на момент совершения сделки фактически не находился под родительским попечением.

Следовательно, пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации не исключает возможность умаления уже сложившихся прав тех несовершеннолетних, которые формально не относятся к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишены его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считаются находящимися на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Такое регулирование - в той мере, в какой оно допускает не сбалансированное с интересами несовершеннолетнего удовлетворение интересов родителя - собственника отчуждаемого жилого помещения и не исключает возможность его действий в ущерб правам и законным интересам несовершеннолетнего, не создавая при этом адекватного механизма их судебной защиты, - не согласуется с требованиями Конституции Российской Федерации об обязанностях родителей (статья 38, часть 2) и несоразмерно ограничивает гарантированные ею право на жилище и право на судебную защиту (статья 40, часть 1; статья 46, часть 1; статья 55, части 2 и 3).

Исходя из изложенного и руководствуясь статьей 6, частями первой и второй статьи 71, статьями 72, 74, 75, 79 и 100 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", Конституционный Суд Российской Федерации

постановил:

1. Признать пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не противоречащим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних.

2. Признать пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

3. Правоприменительные решения по делу гражданки В.В. Чадаевой, основанные на пункте 4 статьи 292 ГК Российской Федерации, подлежат пересмотру с учетом настоящего Постановления, если для этого нет других препятствий.

4. Настоящее Постановление окончательно, не подлежит обжалованию, вступает в силу немедленно после провозглашения, действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.

5. Согласно статье 78 Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации" настоящее Постановление подлежит незамедлительному опубликованию в "Российской газете" и "Собрании законодательства Российской Федерации". Постановление должно быть опубликовано также в "Вестнике Конституционного Суда Российской Федерации".

Конституционный Суд
Российской Федерации

Оплата услуг ЖКХ в Москве

Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307
г. Москва "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам"
http://www.rg.ru/2006/05/31/kommunalka.html

Расчет размера платы за коммунальные услуги
http://www.rg.ru/pril/11/10/68/4081_2.gif

Постановление Правительства Москвы № 1294-ПП от 1 декабря 2009 года
Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2010 год
http://mosopen.ru/document/1294_pp_2009-12-01

Биллинг Банка Москвы по ЖКХ
http://www.gu-is.ru/billing
Прямая ссылка http://www.bm.ru/ru/billing/
И еще одна http://billing.mmbank.ru/billing.php

Исковый срок давности по невключению детей в приватизацию

верховный суд
российской федерации
№ 56-В08-10


ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Москва

«15» июля 2008 г.


Заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации Нечаев В.И., рассмотрев истребованное по надзорной жалобе Бабенко А.А. дело по ее иску к Ковпак Н.Е., Бабенко Е.А. о признании частично недействительными договора приватизации жилого помещения, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство по закону,

установил:

Бабенко А.А. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года ее родители Бабенко А.И. и Бабенко (Ковпак) Н.Е. заключили договор с разрезом «Лучегорский» на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: п.Лучегорск Приморского края, 3-й микрорайон, д.3, кв.148. На время заключения договора она, 1976 года рождения, и ее брат Бабенко Евгений, 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, хотя и являлись членами семьи своих родителей. В связи с этим просила включить ее в состав собственников указанного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 г. о регистрации права собственности на спорную квартиру за Бабенко А.И. и Бабенко Н.Е. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 г. в части указания в нем на принадлежность умершему 26 июля 2006 г. Бабенко А.И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную приватизационную квартиру.

Ответчица Ковпак Н.Е. исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения; к настоящему времени она пропустила срок для обращения в суд с иском, в связи с чем в исковых требованиях следует отказать.

Привлеченный по делу в качестве третьего лица Бабенко Е.А. с исковыми требованиями не согласился, хотя полагал, что также должен быть указан в числе собственников спорного жилого помещения.

Решением Пожарского районного суда Приморского края от 14 мая 2007 г. договор приватизации квартиры от 23 февраля 1994 г. признан недействительным в части невключения в состав собственников квартиры Бабенко А.А. и Бабенко Е.А. Оба включены в состав собственников приватизированного жилья. Удовлетворены и остальные требования истицы Бабенко А.А.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 18 июня 2007 г. решение районного суда отменено, вынесено новое решение об отказе Бабенко А.А. в ее требованиях.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. на основании ч.2 ст.381 ГПК РФ (в прежней редакции) надзорная жалоба Бабенко А.А. оставлена без удовлетворения, в истребовании дела ей отказано.

В надзорной жалобе, поступившей в Верховный Суд Российской Федерации от Бабенко А.И. в мае 2008 г. поставлен вопрос об отмене кассационного определения, последующих судебных постановлений.

Доводы надзорной жалобы заслуживают внимания.

В соответствии с ч.3 ст.381 ГПК РФ (в редакции Федерального закона от 4 декабря 2007 г. № 330-ФЗ) Председатель Верховного Суда Российской Федерации, его заместитель вправе не согласиться с определением судьи Верховного Суда Российской Федерации об отказе в передаче надзорной жалобы или представления прокурора для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции и вынести определение о его отмене и передаче надзорной жалобы или представления прокурора с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

В определении судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. выражено согласие с позицией судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда, изложенной в определении от 19 июня 2007 г., согласно которой истицей заявлен иск о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, срок исковой давности по которой составлял в соответствии с законодательством, действовавшим на время заключения сделки (ст.42 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик) - три года, а в соответствии с положениями ст. 181 ГК РФ, (в редакции ФЗ от 21.07.2005 г. № 109-ФЗ) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока начинается со дня исполнения сделки. Истица обратилась в суд с иском спустя 13 лет после исполнения сделки. Следовательно, срок исковой давности, о применении которой было заявлено ответчицей, пропущен и истице следовало в иске отказать в соответствии с ч.2 ст.199ГКРФ.

С приведенными доводами нельзя согласиться.

Истица Бабенко А.А. обратилась в суд не с требованием о признании сделки недействительной в силу ее ничтожности, а с требованием о признании договора приватизации спорной квартиры от 23.02.1994 г. недействительным в части невключения ее в состав собственников приватизируемого жилья, хотя она имела право стать участником общей собственности на жилое помещение, т.е. ею заявлено требование по оспоримой сделке. О том, что договор о передаче жилого помещения в собственность может быть оспорен в судебном порядке разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.6 постановления от 24 августа 1993 г. № 8 (с последующими изменениями и дополнениями) «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», указав, что договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

Что же касается основания для признания договора от 23.02.1994 г. недействительным, то истица сослалась на то, что в соответствии с положениями ч.1 ст.53 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на время заключения договора, о равенстве прав членов семьи нанимателя на жилое помещение, она также имела право на приватизацию. Этот довод суд первой инстанции признал обоснованным, удовлетворяя иск Бабенко А.А. о признании сделки приватизации жилого помещения частично недействительным ввиду нарушения прав истицы. Эта позиция суда согласуется с разъяснениями, данными Пленумом Верховного Суда РФ в названном выше постановлении (п.7).

Поскольку требования о применении последствий недействительности сделки касались оспоримой сделки, суд первой инстанции также обоснованно исходил из того, что срок исковой давности (ч.2 ст.181 ГПК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч.1 ст.200 ГК РФ). По мнению суда первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Бабенко А.И. 26.07.2006 г. В суд она обратилась в феврале 2007 г., т.е. в пределах годичного срока.

При указанном положении, как утверждается в надзорной жалобе, у кассационной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции и вынесения по делу нового решения об отказе в иске.

Изложенное свидетельствует о необходимости отмены определения от 29 февраля 2008 г. и передаче надзорной жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании суда надзорной инстанции.

С учетом изложенного и руководствуясь ч.3 ст.381 Гражданского процессуального кодекса РФ,

определила:

определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2008 г. отменить. Надзорную жалобу Бабенко А.А. с делом по ее иску к Ковпак Н.Е. и Бабенко Е.А. о признании частично недействительными договора приватизации квартиры, регистрационного удостоверения и свидетельства о праве на наследство передать для рассмотрения в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.


Заместитель Председателя

Верховного Суда Российской Федерации

В.И.Нечаев

Если коротко, то можно продать квартиру за 3 млн (или меньше) и купить за 2 млн (или больше) - тогда налогов НЕ будет.
Так как налоговый вычет за покупку "покроет" налоги за продажу.


Вопрос: Физлицо (пенсионер) в 2008 г. продало жилой дом, находившийся в его собственности менее трех лет, и купило квартиру. Вправе ли физлицо при подаче декларации по НДФЛ за 2008 г. одновременно воспользоваться имущественными налоговыми вычетами по НДФЛ, предусмотренными пп. 1 и 2 п. 1 ст. 220 НК РФ? Ранее указанные вычеты физлицом не использовались.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 18 ноября 2009 г. N 03-04-05-01/813



Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу применения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб.
Из вышеизложенного следует, что, если Вы в одном налоговом периоде продали жилой дом и приобрели квартиру, Вы можете воспользоваться каждым из вышеупомянутых имущественных налоговых вычетов при соблюдении иных условий, установленных Кодексом.

Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
С.В.РАЗГУЛИН

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, подготовленном Верховным Судом РФ 19.09.2002

Верховным Судом Российской Федерации совместно с Верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, рассмотренных в период с 1999 года по 2001 год.
Государственной статистической отчетностью эта категория гражданских дел отдельной строкой специально не выделяется.
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления среди которых судами отмечается рост обращений граждан по вопросу нарушений их прав при исполнении договоров на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах.
Так как государство в условиях рыночной экономики оставило свои позиции в жилищном строительстве, указанная ниша была заполнена хозяйствующими субъектами и фирмами, которые в основу своей коммерческой деятельности по извлечению прибыли положили принцип привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
В соответствии со ст.40 Конституции Российской Федерации, каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.
Возможность реализации этого права путем жилищного строительства за счет собственных средств граждан без ограничения площади нашла свое отражение в Гражданском Кодексе Российской Федерации (ГК РФ), в Законе Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.1992 г. (в редакции Федеральных законов от 12.01.1996 г. N 9-ФЗ,от 21.04.1997 г. N 68-ФЗ, от 10.02.1999 г. N 29-ФЗ, от 17.06.1999 г. N 113-ФЗ, от
08.07.1999 г. N 152-ФЗ), в Жилищном Кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) и ряде других законодательных актах. Новый ГК РФ регулирует отношения по различным договорам, в том числе и договорам, предметом которых, в конечном итоге, является строительство жилья.
Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г. N 2300-1 (в редакции Федеральных законов от 09.01.1996 г. N 2-ФЗ, от 17.12.1999 г. N 212-ФЗ, от 30.12.2001 г. N 196-ФЗ) также регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны (в редакции постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 21.11.2000 г. N 32).
Сравнительный анализ, проведенный Верховными Судами Республик, краевыми, областными и соответствующими им судами указанного ранее законодательства позволяет сделать вывод о том, что Закон РФ "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, тогда как ГК РФ ограничивает права граждан рамками договора.
Изучение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов показало, что граждане заключают с организациями с целью приобретения жилых помещений договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и правовыми актами.
Так, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с привлечением трудового участия гражданина - дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и другие.
Однако, анализ содержания указанных договоров позволяет сделать вывод о том, что предмет договоров, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являлись практически одинаковыми, в силу которых на гражданинаинвестора, дольщика возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости
Строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимала на себя функции юридического заказчика по строительству определенного объекта жилой недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
В действующем ГК РФ договор об инвестиционной деятельности не назван. Не упоминается такой договор и в Законе РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26.06.1991 г. N 1488-1 (в ред. Федерального закона от 19.06.1995 г. N 89-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 25.02.1999 г. N 39-ФЗ) и в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от
25.02.1999 г. N 39-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02.01.2000 г. N 22-ФЗ).
В соответствии со ст.8 Федерального Закона " Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.
В силу ст.4 указанного Федерального закона, субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее-субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
При таких данных, как следует из п.2 ст.1 и п.2 ст.421 ГК РФ, субъекты инвестиционной деятельности могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст.1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и другие виды деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.
В условиях отсутствия в законах регламентации договора об инвестиционной деятельности суды исходили из содержания, а не из наименования договоров, неоднозначно оценивали правовую природу таких сделок.
В силу ст.702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Относящаяся непосредственно к договору строительного подряда ст.740 ГК РФ, уточняя обязанности подрядчика, устанавливает, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по договорам строительного подряда заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком, а именно со строительной организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
Разрешая заявленные требования А. к Открытому акционерному обществу "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г.Архангельска установил, что истец заключил договор с ОАО "Стройтрест-2", согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для него трехкомнатной квартиры, а А. обязался принять построенную квартиру по окончании строительства и оплатить ее стоимость.
Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд, при разрешении возникшего спора, руководствовался нормами ГК РФ, регламентирующими данный вид договорных отношений.
Между тем, суды Кировской области, Республики Башкортостан, Новосибирской области, Мурманской области и другие, при разрешении заявленных требований принимали во внимание разъяснения, содержащиеся в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29.09.1994 г. N 7 , в силу которого, отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда (бытового,строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме "Арсо". В пользу истца суд взыскал стоимость недостающей жилой площади, так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера. Также в пользу истца была взыскана неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, взыскана компенсация морального вреда.
Поскольку истец был принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в п.1.2. договора предусмотрела, что она взяла на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектрирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией суд, руководствуясь ст.740 ГК РФ и п.5 ст.28 Закона РФ "О защите прав потребителей", постановил решение об удовлетворении заявленных требований.
Кассационная инстанция, оставляя решение в силе, указала, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения, с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и суд пришел к выводу о том, что указанные отношения регулируются Законом РФ " О защите прав потребителей".
Исходя из того, что отношения, возникающие из договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей, Советский районный суд г. Новосибирска рассмотрел дело по иску Р. к Открытому акционерному обществу "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от
25.12.1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п.5 ст.28 Закона РФ " О защите прав потребителей".
Между сторонами 25.12.1998 г. был заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого ОАО "ЗЖБИ-7" застройщик обязуется организовать строительство 5-этажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать инвестору-истице в этом доме квартиру, а последняя - обязалась в срок до 31.01.1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости указанной площади.
Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, не договор подряда, а инвестиционный договор, предметом которого является выделение инвестору квартиры в соответствии с внесенным вкладом. Об этом свидетельствует и то, что в тексте договора имеется ссылка на заключение его в соответствии с Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности РСФСР" от 26.06.1991 г., в связи с чем следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется Закон РФ " О защите прав потребителей".
Решением Советского районного суда г. Новосибирска от
11.05.2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор от 25.12.1998 г. расторгнут, с ответчика в ее пользу взыскано 96000 руб.- суммы, внесенной в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст.333 ГК РФ.
Постанавливая решение, суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому, соответственно, применяются правила параграфа 2 гл.37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда.
Между тем, если по своему содержанию заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ к договору применяются правила, относящиеся к договору подряда, а отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.
Аналогичную точку зрения высказал Государственный Комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 09.01.1996 г.)
Таким образом, позиция судов полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона РФ "О защите прав потребителей" представляется правильной.
Изучение судебной практики рассмотрения гражданских дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, показало, что одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества, о совместной деятельности.
В силу ст.1041 ГК РФ, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Изучение показало, что, например, суды г. Санкт-Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования основанные на пунктах договоров и на ст.ст.393,395,398,450,452,453,1095 ГК РФ предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок изменения и расторжения договора, последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги.
При разрешении данной категории дел суды, как правило, применяли Закон РФ "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и нормы ГК РФ, вытекающие из договоров обязательственного права. Закон РФ "О защите прав потребителей", несмотря на то, что требования истца были основаны на указанном Законе, суды не применяли, поскольку считали, что в данном случае не идет речь об оказании каких-либо услуг.
Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев, суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона РФ "О защите прав потребителей".
Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью Центр недвижимости "Исмерита" об обязании передать ему предусмотренную договором квартиру, оформлении права собственности, устранении недостатков путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.
Заявляя в суд требования, истец указал, что 28.10.1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья. Согласно условиям договора истец должен был уплатить за квартиру в срок до 25.11.1998 г. оговоренную сторонами сумму, исходя из стоимости одного квадратного метра , а ответчик обязался передать дольщику квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по настоящему договору и заселения жилой площади в течение 30 дней.
Поскольку Ю. свои обязательства исполнил, в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства, а ответчик в собственность истца квартиру не передал, в связи с наличием в квартире недостатков, которые были оформлены актом от
22.09.2000г., Ю. обратился в суд с указанным ранее иском.
Истец, ссылаясь на Закон РФ "О защите прав потребителей", просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.
Суд, отказывая в удовлетворении заявленных требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора применяются с 01.03.1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, а именно ст.ст. 1041-1054 ГК РФ регламентирующие договор простого товарищества.
Между тем, участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное участниками в результате совместной деятельности, включая полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Указанные отношения регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником. Роль отношений общей собственности состоит в организации совместной деятельности участников по достижению общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. Между тем, взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них. Положение участника, которому поручено ведение общих дел, должно быть оформлено доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.
Материалы проведенного изучения свидетельствуют о том, что конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания.
Кроме того, между гражданами и организациями заключены самостоятельные двусторонние договоры на строительство конкретной квартиры, из которых усматривается , что граждане не обладают правом как на участие в управлении общими делами предприятия ответчика, так и на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.
В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.
Также не усматривается и создание объединения граждан будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собрание не проводят, протокол собрания не подписывают, единого договора не заключают.
При таких данных, представляется правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон РФ "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного Комитета Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства высказанную в разъяснении "По отдельным вопросам применения Закона РФ "О защите прав потребителей" (в ред. ФЗ от 09.01.1996 г.) в котором приведены отличительные признаки договора о совместной деятельности.
Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
Хозяйствующие субъекты считают, что при исполнении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество" и, соответственно, выводят их из-под действия Закона РФ "О защите прав потребителей".
Изучение показало, что суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.
Судебная практика по применению к правоотношениям сторон Закона РФ "О защите прав потребителей" складывалась неоднозначно практически во всех регионах России.
Одни суды, рассматривая указанную категорию дел не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений Законом РФ "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки, возмещении материального и компенсации морального вреда. При этом суды, исходя из буквального толкования договоров о долевом участии в строительстве, пришли к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие Закона РФ "О защите прав потребителей".
Например, суды Костромской области исходили из того, что согласно ст.1046 ГК РФ, порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением. При его отсутствии каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости его вклада в общее дело, в связи с чем выводы судов об отсутствии оснований для возложения на ответчиков ответственности, не противоречат законодательству. Компенсация морального вреда по указанным правоотношениям законом не предусмотрена.
Некоторые суды отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда основанных на Законе РФ "О защите прав потребителей" по тем основаниям, что договоры не носили публичный характер предусмотренный ст.426 ГК РФ, истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства.
При этом суды указали, что при заключении договоров стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому доводы о применении Закона РФ "О защите прав потребителей" отклонялись.
Разрешая такие споры, ряд судов, ссылаясь на содержание договоров, приходил к выводу, что независимо от вида договоров все они, в силу ст. 1041 ГК РФ, являются договорами простого товарищества и, поэтому, не подпадают под действие Закона РФ "О защите прав потребителей".
К тому же, независимо от обращения граждан с требованиями, основанными на Законе РФ "О защите прав потребителей", суды указывали, что правоотношения между сторонами регулируются нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в редакции ФЗ от 19.06.1995 г. N 89, от 25.02.1999 г. N39). Анализируя нормы ст.ст. 2,3,5 и 7 указанного Закона, суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиций являлись долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм, переходят в собственность последнего.
Вместе с тем, необходимо отметить, что ряд судов при рассмотрении споров, связанных с установлением ответственности сторон по заключенным договорам полагает, что следует исходить из приоритета санкций установленных Законом РФ "О защите прав потребителей" над санкциями установленными по условиям договора, признают, что заключенные между гражданами и организациями договоры о долевом участии в строительстве жилья, по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда к которым применим Закон РФ "О защите прав потребителей".
Так, А. Обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к Закрытому акционерному обществу "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" о возмещении материального и компенсации морального вреда, взыскании неустойки в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья. Ответчиком нарушены сроки окончания строительства, акт сдачи дома в эксплуатацию был подписан 16.03.1999г. В процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры истицей были обнаружены существенные строительные недостатки в связи с чем она просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства.
Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Удовлетворяя заявленные требования частично, суд взыскал с ответчика стоимость работ по устранению недостатков, неустойку, компенсацию морального вреда.
Постановлением Президиума Калужского областного суда от 23.01.2002г. отменено решение Калужского районного суда от 22.05.2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26.07.2001 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции как вынесенные с нарушением норм материального права.
Как видно из Постановления Президиума Калужского областного суда, Ч. заключила 15.04.1997 г. договор с Открытым акционерным обществом "Калужский деловой центр" по условиям которого она приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226427 руб., а ответчик - передать в собственность 2-х комнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.
Из дополнительного соглашения от 30.01.1998 г. к договору N 173 видно, что Ч. выкуплено 80,82 кв.м общей площади указанной квартиры в строящемся доме на сумму 226427 руб., что составляет 100% площади.
Отказывая в заявленных требованиях, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15.04.1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление и контроль со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами распространяются правила ст.1041 ГК РФ согласно которым, по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели. Правовой анализ встречных обязанностей истицы и ОАО " КДЦ" исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.
Однако, как правильно отмечено в постановлении Президиума, судом не учтено, что по своему содержанию заключенный между Ч. и ответчиком договор является договором строительного подряда.
Вывод суда о том, что был заключен договор о совместной деятельности, является ошибочным и не соответствует цели, преследуемой Ч. при его заключении. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли истица не имела.
Таким образом, обращаясь в суд с иском, истица обоснованно ссылалась на наличие отношений, регулируемых законодательством о защите прав потребителей.
В соответствии с п.1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации " О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29.09.1994 г. N 7 (с изменениями и дополнениями, внесенными постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2000 г. N 32), отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.
Определяя характер заключенного договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли.
Указанным выше обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст.740 ГК РФ о договоре строительного подряда.
Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.
Имея в виду, что инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного практического эффекта, то представляется, что данный договор является одним из видов предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности определяет Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Однако, данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.
Квалификация договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о гражданско-правовой природе заключенного договора и не исключает возможности применения к отношениям по данному договору ГК РФ и Закона РФ "О защите прав потребителей".
По мнению ряда судов, для решения вопроса о применении законодательства о защите прав потребителей к отношениям, возникающим в связи с заключением инвестиционного договора, необходимо анализировать правовое содержание заключенного договора.
В большинстве случаев, по мнению этих судов, суть отношений состоит в том, что гражданин передает деньги организации (осуществляет финансирование), с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся передачей гражданину созданного результата.
Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что "инвестор"-гражданин вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении указанного спора, как полагает ряд судов, следует руководствоваться Законом РФ "О защите прав потребителей".
Изучение показало, что у судов возникали вопросы связанные с правовой оценкой такого договора как "договор купли - продажи квартиры", в том числе в рассрочку, а также можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг, либо как предварительный договор.
Сторонники отрицательного ответа на эти вопросы свои доводы обосновывали со ссылкой на Федеральный законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г., ст.ст. 549,554 и 429 ГК РФ.
В силу указанных статей ГК РФ, стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. При этом передача имущества осуществляется по договору купли-продажи недвижимого имущества содержащего данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, его расположение на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
В соответствии со ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).
Таким образом, продавцом недвижимости может быть только собственник имущества. Строительная организация не является собственником земельного участка, выделенного под строительство поскольку земельный участок, как правило, выделяется на праве аренды. Строительная организация не является ни собственником всего построенного дома, ни квартир, предназначенных дольщикам.
Учитывая изложенное можно сделать вывод о том, что строительная организация не может быть продавцом недвижимости.
В силу ст.554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Поскольку достаточно точно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства не представляется возможным, а также нельзя определить точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартир, подъездов и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической , в органах БТИ, и государственной, в органах юстиции, регистрации объекта недвижимости, при таких данных условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор незаключенным.
В силу ст.558 ГК РФ, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от
21.07.1997 г., государственная регистрация сделок с недвижимостью осуществляется в целях регистрации прав на уже имеющееся недвижимое имущество и, следовательно, договор купли-продажи несуществующего объекта не может пройти регистрацию до окончания строительства и не будет считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.
Как установлено ст.429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Как правило, указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи не выполняются.
Если договор долевого строительства жилья считать предварительным, то какова правовая природа вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного договора: как заем, задаток, плата за приобретаемый объект, рассрочка платежа.
Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст.807 ГК РФ, данный предварительный договор является договором займа, а не договором долевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.
Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последствия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст.381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.
Позиция ряда судов основана на том, что нельзя квалифицировать денежные средства как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, поскольку договор долевого участия строительства жилья не является ни договором купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.
Суды, полагавшие, что договор купли-продажи квартиры, в том числе и в рассрочку, является договором подряда, указывали на то, что по данному договору, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира передается покупателю независимо от того, что оплата отодвигается во времени. По этому же договору гражданин также как и любой "дольщик" выплачивает денежные средства, предусмотренные договором, частями и после внесения полной оплаты квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.
Однако, несмотря на наличие вышеуказанных точек зрения, суды в большинстве случаев, оценив содержание договора с точки зрения предмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., споры разрешали на основании норм Закона РФ "О защите прав потребителей".
В правоприменительной практике судов Волгоградской области имели место споры о признании права собственности на квартиры между гражданами, вступившими в укрупненные жилищностроительные кооперативы и внесшие соответствующий паевой взнос.
Сходные с указанными выше по правовой природе споры между гражданами и Потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобретении недвижимости " Своими руками" поступали на рассмотрение в районные, городские суды Республики Башкортостан. С данным кооперативом граждане заключали договоры паенакопления. В соответствии с условиями этих договоров кооператив, объединяя денежные средства и имущественные паи членов кооператива, принимал участие в финансировании строительства жилого дома и приобретал в собственность это жилое помещение, а член кооператива право собственности на жилое помещение лишь после полного внесения суммы пая.
Рассматривая данные споры между членами кооператива, товарищества собственников жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, в основном, суды руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих организаций, Федеральным законом "О товариществах собственников жилья" от 15.06.1996 г. N 72-ФЗ, Гражданским Кодексом Российской Федерации, в частности ст.ст.218 и 383 ГК РФ, полагая, что к этим спорам не могут быть применены положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Так, в силу ст.1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", товарищество собственников жилья некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев)- частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находится в их общей долевой собственности. Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления, или группа лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи прав собственности на помещения в нем различным домовладельцам.
В соответствии со ст.25 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", товарищество является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с настоящим Законом, иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - также законодательными актами субъектов Российской Федерации и уставом товарищества.
Поскольку отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, в том числе подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а споры о признании прав собственности на квартиры между членами жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья и кооперативов, а также товариществами регулируются уставами данных организаций, суды полагают, что к таким спорам не могут быть применены положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Верховным Судом Российской Федерации за период с 1999 г. по 2001 г. данная категория дел не рассматривалась.
Изучение показало, что при разрешении споров, по которым в основе требований о предоставлении жилого помещения истцами указывался трудовой договор, суды руководствовались положениями ст.ст.309,310 ГК РФ в их взаимосвязи с содержанием трудового договора и не применяли положения Закона РФ "О защите прав потребителей".
Так, в соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст.310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Изучение судебной практики показало, что неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация, являющаяся стороной по договору об инвестировании строительства жилого дома, заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).
Несмотря на то, что удельный вес поступающих в суды дел, где с гражданами заключались подобные договоры, сравнительно невелик, именно данный договор вызывал затруднения в его квалификации.
Согласно условиям таких договоров организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома.
Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей".
Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В данных целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д.
Изучение показало, что при рассмотрении заявленных исковых требований, одни суды, установив, что имела место переуступка доли в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только ГК РФ, в том числе положениями ст.ст. 309,310 ГК РФ, устанавливающих общие правила исполнения обязательств.
Суды при разрешении споров не выясняли находился ли предмет договора уступки права требования в собственности организации, являющейся стороной по данному договору.
Также суды не анализировали наличие или отсутствие правовой взаимосвязи договора об уступке права требования вместе с основным инвестиционным договором (соглашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчетов в связи с уступкой прав третьим лицам.
Кроме того, судами не принималась во внимание специфика данных договоров, заключающаяся в том, что передача предмета договора - квартиры по договору уступки права требования не производится, а уступается лишь право требования передачи квартиры другому участнику строительства жилого дома. Сама же передача квартиры должна оформляться другим соглашением.
В указанной ранее правовой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст.128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.
Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, согласно условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять к имеющим место правоотношениям Закон РФ "О защите прав потребителей".
Такая точка зрения судов основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин обязуется передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании и гражданин, заключивший договор об уступке права требования не может получить больший объем прав кредитора, чем тот, что имел прежний кредитор - организация - инвестор.
В силу ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Поскольку Закон РФ "О защите прав потребителей" регулирует потребительские отношения, а не правоотношения, возникающие из договора уступки права требования, суды полагают, что данный Закон не применим к таким правоотношениям сторон.
При таких данных представляется, что правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры у другого участника инвестиционной деятельности, судами должна производиться во взаимосвязи договора уступки права требования, рассматривая его как договор купли-продажи, первоначального инвестиционного соглашения двух или нескольких участников строительства многоквартирного дома, разрешающего его участникам уступать свои права третьим лицам и того соглашения (договора), который заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию перешедшему к гражданину.
Практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется правильной.
Суды, отмечающие очевидность применения Закона РФ "О защите прав потребителей" к рассматриваемым договорам, указали на то, что при их исполнении права граждан нарушаются, им не обеспечена гарантированная данным Законом защита.
Материалы проведенного изучения свидетельствуют о том, что помимо вопросов , связанных с признанием права гражданина на квартиру в многоквартирном жилом доме, построенном с привлечением его денежных средств, у судов возникали вопросы связанные со взысканием денежных сумм, внесенных гражданином на строительство квартиры, при расторжении соответствующего договора, а именно: вопросы индексации сумм, внесенных на строительство и применение к рассматриваемым правоотношениям ответственности за неисполнение денежного обязательства, предусмотренной ст.395 ГК РФ.
Так, удовлетворяя иск К. о расторжении договора на строительство квартиры и взыскании внесенных на строительство квартиры денежных сумм с учетом индексации, Октябрьский районный суд г. Архангельска произвел индексацию взысканных в пользу истицы денежных сумм, которые она внесла на строительство квартиры, применив при этом индексы роста потребительских цен на товары и услуги по Архангельской области за период с момента внесения денежной суммы на счет ЖСК по день перечисления этой суммы ЖСК на счет истицы.
Кассационная инстанция решение суда в этой части отменила, указав на то, что суд, произведя индексацию, ничем не обосновал правомерность ее применения.
При новом рассмотрении данного дела судом было отказано К. в иске о выплате денежных сумм, внесенных на строительство квартиры с учетом индексации.
Обосновывая отказ в удовлетворении заявленных требований, суд сослался на то, что устав ЖСК не предусматривает обязанности ЖСК об индексации денежных сумм, внесенных на строительство, при их возврате, не предусмотрена индексация этих сумм и законом.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда, проверяя законность постановленного решения в кассационном порядке признала такие выводы суда правильными.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании денежных сумм, внесенных на строительство жилья с учетом индексации, суды указывали на то, что индексация денежных сумм, внесенных на строительство жилья, не предусмотрена уставными документами соответствующего жилищно-строительного кооператива, коллектива индивидуальных застройщиков, товарищества
индивидуальных застройщиков и т.п. Не предусмотрена указанная индексация и соответствующим договором, заключенным гражданином с организацией, осуществляющей строительство многоквартирного жилого дома, поскольку Законом РСФСР " Об индексации денежных доходов и сбережений граждан в РСФСР" данные суммы не отнесены к объектам индексации и возможность их индексации действующим законодательством не предусмотрена.
Одной из проблем, возникшей при рассмотрении судами споров данной категории является применение к указанным правоотношениям последствий нарушения обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Так, Р. 22.09.1997 г. заключила с Товариществом с ограниченной ответственностью ПКФ "Ригель" договор о долевом участии в строительстве однокомнатной квартиры N 126 дома 40/1 по ул. Пирогова в г. Ставрополе. По условиям договора Р. взяла на себя обязательство в срок до 26.12.1997 г. перечислить или внести в кассу товарищества 60000 руб. Во исполнение условий договора
24.09.1997 г. и 08.12.1997 г. Р. внесла в кассу ответчика 45000 руб. Оставшуюся сумму в 15000 руб. не внесла в связи с утратой доверия к ТОО ПКФ "Ригель" и 29.12.1997 г. направила в адрес ответчика письмо об отказе от договора с 05.01.1998 г. и возврате внесенных денежных средств.
Согласно п.7 договора в случае отказа дольщика от сделки ему возвращаются денежные средства в течение трех месяцев с момента письменного извещения ТОО ПКФ "Ригель". Однако, денежные средства Р. не возвращены в связи с чем она обратилась в Промышленный районный суд г. Ставрополя с иском о взыскании суммы, внесенной ею в счет оплаты стоимости квартиры и процентов за пользование денежными средствами.
Решением Промышленного районного суда г. Ставрополя с ТОО ПКФ "Ригель" в пользу Р. взыскано 45000 руб., а также проценты за пользование денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ, с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ - 60% на дату предъявления иска и периода просрочки 289 дней, в сумме 20808 руб.
Позиция ряда судов при решении вопроса о применении ответственности за неисполнение обязательства, предусмотренной ст.395 ГК РФ, заключается в том, что договоры, заключаемые гражданами на строительство жилья (простого товарищества), сами по себе не устанавливают денежных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответствующий договор, поскольку подразумевают, что хозяйствующие субъекты обязаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее. Однако, при расторжении (прекращении) договора у этой организации с момента расторжения (прекращения) соответствующего договора возникает обязанность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных им по договору, по истечении сроков, установленных договором либо уставными документами соответствующего хозяйствующего субъекта. Если указанными документами такие сроки не устанавливались, то обязанность по возврату гражданину денежных сумм возникает непосредственно с момента расторжения (прекращения) договора.
В определении от 27.08.1999 г. Верховный Суд Российской Федерации отменяя решение Биробиджанского городского суда от
26.06.1997 г. по делу N 65-В99-2 по иску А. к Биробиджанской акционерной промышленно-торговой фирме "Надежда" о расторжении договора, возмещении материального и компенсации морального вреда, убытков, при разрешении требований о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ, указал, что ответчик дважды предлагал истице получить уплаченные ею деньги на долевое участие в строительстве дома. В связи с этим применение судом первой инстанции ст.395 ГК РФ и взыскание с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами нельзя признать правильными.
Несмотря на наличие вышеуказанных точек зрения и на многообразие названий договоров (подряда, купли-продажи, простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, анализировали правовое содержание заключенного договора, его условия, права и обязанности сторон, а также цель, которой руководствуются граждане, заключая договоры на приобретение жилья
- улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли.
В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры) , а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности применяли к указанным правоотношениям Закон РФ " О защите прав потребителей" исходя из ст.9 Федерального закона " О введении в действие части второй ГК РФ".
При таких данных, гражданам, чьи права нарушаются при исполнении указанных ранее договоров, должна быть обеспечена гарантированная Законом РФ "О защите прав потребителей" судебная защита.

Регистрация в арендуемой квартире без согласия хозяина

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 октября 2003 г. N КАС 03-489

Ссылка на то, что ему было отказано в регистрации по месту жительства на основании договора, в котором содержалась подпись лица, предоставившего жилое помещение, не влечет отмены судебного решения. Данное обстоятельство не может служить основанием для отмены нормативного правового акта, не содержащего запрета на регистрацию в подобных случаях. Заявитель, считающий данный ему отказ в регистрации необоснованным, не лишен возможности обжаловать его в судебном порядке, на что правильно указано в решении суда.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ
от 27 августа 2003 г. N ГКПИ 03-894

Согласно п. 16 Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учета договор является самостоятельным основанием для вселения и регистрации в жилом помещении, а поэтому, исходя из смысла данного пункта, при наличии договора на пользование жилым помещением у гражданина возникает право на регистрацию в предусмотренном договором жилом помещении. Подпись лица в договоре свидетельствует в данном случае о его волеизъявлении на предоставление жилья гражданину и согласии на его регистрацию.

При отказе гражданину в регистрации в предоставленном ему по договору жилом помещении органами регистрационного учета он вправе обратиться за защитой своего нарушенного права в соответствующий районный суд.

Выселение ребенка из квартиры

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Удовлетворив исковые требования и прекратив право пользования Г. с несовершеннолетним ребенком спорным жилым помещением и выселив их из него, суд при этом не применил подлежащую применению в данном случае норму действующего жилищного законодательства - ст. 31 ЖК РФ, на основании которой и был заявлен иск. При разрешении данного спора суду следовало выяснить конкретные обстоятельства дела с учетом требований и положений ст. 31 ЖК РФ, и исходя из установленного, в силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, обсудить вопрос о необходимости применении предусмотренного законом срока, дав правовую оценку доводам ответчицы об отсутствии у нее жилья. В данном случае оспариваемое решение не содержит выводов суда, на основании которых Г. с несовершеннолетним ребенком подлежит выселению из спорной квартиры на основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ.
Вместе с тем, суд при вынесении решения руководствовался не подлежащей применению в данном случае нормой права - ч. 2 ст. 292 ГК РФ, учитывая основание заявленных исковых требований (ст. 31, ст. 35 ЖК РФ).
Таким образом, суд при разрешении возникшего спора неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и неправильно применил нормы материального права, что в силу ст. 362 ГПК РФ, служит основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При таких обстоятельствах решение Можайского горсуда от 31 марта 2006 года не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело - направлению в тот же суд для нового рассмотрения с учетом вышеизложенного, поскольку в данном случае требуется исследование новых доказательств, отсутствие которых невозможно восполнить в заседании судебной коллегии.
Между тем судебная коллегия находит преждевременным решение суда в части выселения ответчицы и ее дочери из спорной квартиры, поскольку в силу положений п. 1 ст. 35 ЖК РФ выселение возможно на основании решения суда только в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением.
Постановленным решением право пользования спорной квартирой сохранено за ответчицей и ее несовершеннолетней дочерью до 01.09.06.
Согласно п. 5 ст. 31 ЖК РФ по истечении указанного срока право пользования жилым помещением за ответчицей и ее дочерью прекращается, однако, указанное обстоятельство не лишает ее возможности обратиться в суд с иском о сохранении за ней права пользования спорной квартирой на более длительный срок, в связи с чем принятие в настоящее время судом решения о выселении ее с дочерью после 01.09.06 является преждевременным, равно как является преждевременным и указание суда о том, что постановленное решение является основанием для снятия Ф. и ее несовершеннолетней дочери Б. с регистрационного учета по спорной квартире.
Кроме того, резолютивная часть решения суда не соответствует требованиям ст. 198 ГПК РФ, поскольку исполнение решения в части выселения и снятия ответчицы и ее несовершеннолетней дочери с регистрационного учета по спорной квартире ставятся под условие наступления определенных обстоятельств, связанных с истечением срока пользования ими спорной квартирой, который, как указано выше, может быть в последующем изменен на основании решения суда.
По приведенным выше мотивам судебная коллегия не может признать постановленное судом решение в части выселения Ф. и ее несовершеннолетней дочери из спорной квартиры законным и обоснованным, в связи с чем в указанной части оно подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе Ф.Г. в иске о выселении.
Также подлежит исключению из резолютивной части постановленного судом решения и указание о том, что данное решение является основанием для снятия Ф. и ее несовершеннолетней дочери Б. с регистрационного учета по спорной квартире.
Однако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда. По истечении этого срока право пользования жилым помещением прекращается (ч. 5 ст. 31 ЖК РФ). В указанной статье предусмотрено, что срок является определенным. При этом, отстаивая права граждан в гражданском судопроизводстве, необходимо убеждать суд назначить такой срок сохранения права пользования жилым помещением, чтобы в дальнейшем бывший супруг и несовершеннолетние члены семьи, находящиеся на его иждивении, не были ущемлены в своих законных жилищных правах. Назначенного срока должно быть достаточно для приобретения права на жилое помещение.

ОСОБЕННОСТИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Действующим российским законодательством и судебной практикой объекты незавершенного строительства отнесены к объектам недвижимого имущества. Так, в п. 16 Постановления Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» говориться о том, что «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими».

Общие особенности возникновения права собственности на объекты незавершенного строительства установлены в ст. 25 Федерального Закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о регистрации).



Определение объекта незавершенного строительства




Четкое определение данного объекта в законодательстве отсутствует. Предполагается, что объектом незавершенного строительства является недвижимая вещь в виде незаконченного строительством объекта (находящегося в процессе строительства), прочно связанного с землей, перемещение которого без соразмерного ущерба его назначению невозможно и который имеет ряд особенностей, в частности, не является предметом действующего договора строительного подряда.

Старая редакция п. 2 ст. 25 Закона о регистрации предполагала, что регистрировать право собственности на объект незавершенного строительства можно только в том случае, если с ним в дальнейшем предполагается совершить какую-либо сделку (например, купли-продажи, передачи в залог). Данная позиция была также подтверждена и судебной практикой. В п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”» указано, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».

В новой редакции ст. 25 Закона о регистрации (Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 196-ФЗ) указания на обязательное совершение сделки с объектом незавершенного строительства нет, поэтому, можно сделать вывод, что в настоящее время заинтересованное лицо может при желании зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства и без намерения в дальнейшем совершить с ним сделку.



Документы, необходимые для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства



При определении перечня документов, необходимых для предоставления в регистрирующий орган нужно руководствоваться нормами Закона о регистрации (ст.ст. 17, 18, 25 Закона) и учитывать специфику данного объекта недвижимости.



К числу необходимых документов относятся:



1.
заявление о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;



2.
документ, удостоверяющий личность заявителя или его представителя;



3.
документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию в установленных законодательством размерах;



4.
документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства,

удостоверенные уполномоченным органом по учету объектов недвижимого имущества (их обязательность предусмотрена абз. 10 п. 1 ст. 17 и п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);



5.
проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);



6.
документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,

отведенный для создания объекта недвижимости (если участок принадлежит лицу на праве собственности) либо документы, подтверждающие право пользования земельным участком (если участок принадлежит лицу на ином праве, нежели право собственности) – п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации;



7.
разрешение на строительство объекта недвижимости (п.п. 3 и 4 ст. 25 Закона о регистрации);



8.
учредительные документы правообладателя (устав, учредительный договор (при наличии), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, о постановке лица на налоговый учет);



9.
документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица на подписание соответствующих документов;



10.
документы, подтверждающие, что объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда (например, соглашение о расторжении договора подряда);



11.
документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект;



12.
документы, подтверждающие, что существует возможность самостоятельного окончания строительства части объекта (в случае, если, регистрируется право на часть объекта незавершенного строительства);



13.
иные необходимые для проведения регистрации документы.






Объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, может быть предметом гражданско-правовых сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. В этом случае право на объект будет регистрироваться на основании соответствующего договора об отчуждении имущества с представлением иных необходимых в соответствии с Законом о регистрации документов.

Мужья больше не помешают женам при получении квартир

Выйти замуж не значит потерять очередь на квартиру. При этом не важно, что в собственности у супруга целые хоромы. К такому выводу пришли высшие судьи.

Как сообщили в Верховном суде РФ, с иском в инстанцию обратилась москвичка Лидия Кузьмина. 15 лет назад ее семье, состоящей из 4 человек, выделили квартиру по договору социального найма. Но поскольку жилье было небольшой площади и на каждого члена семьи приходилось меньше нормы, Кузьминых не сняли с учета граждан, нуждающихся улучшении жилищных условий.

В 2007 году, после того как дочь Лидии вышла замуж, в управе района Вешняки семью вычеркнули из очереди. А все потому, что у новоиспеченного супруга в собственности есть просторная "однушка". Чиновники сложили
квадратные метры обоих квартир (мужа дочери и самой Кузьминой) и получилось, что на каждого члена семьи приходится по 18 метров.

С такими расчетами Кузьмина не согласилась. Перовский суд, а затем Мосгорсуд, куда обращалась Лидия, решили, что чиновники действовали правомерно.

Тогда Кузьмина и решила искать справедливости у высших судей. И они сразу же отменили все решения нижестоящих инстанций.

Согласно вердикту ВС, муж дочери не относится к членам семьи нанимателя жилого помещения Лидии Кузьминой. Кроме того, он приобрел квартиру до вступления в брак и никогда с Кузьмиными совместно не жил. При этом его супруга на жилье мужа не имеет никакого права и при разводе может остаться у разбитого корыта.

О программе переселения в г.Москве

Вопросы и ответы
Каким документом руководствуются при переселении из сносимых домов?


Вопросы и ответы
Какие нормы предоставления жилья при расселении из сносимых домов?


Вопросы и ответы
Что является основанием для переселения из жилых домов?


Вопросы и ответы
Как рассчитывается площадь новых квартир для нанимателей, переезжающих по программе переселения?


Вопросы и ответы
Как рассчитывается площадь новых квартир для собственников (граждан, купивших, получивших в наследство или по дарственной, приватизировавших жилые помещения), переезжающих по программе переселения?


Вопросы и ответы
Правда ли, что город помогает перевозить вещи при переезде из домов при переселении?


Вопросы и ответы
Что такое «район проживания»?


Вопросы и ответы
Учитываются ли требования граждан переселяемых домов по предоставлению новых квартир в домах по выбранным ими адресам, на конкретном этаже, с конкретным количеством комнат?


Вопросы и ответы
При переселении с гражданином - собственником заключили договор краткосрочного найма. Не ущемлены ли при этом его права?


Вопросы и ответы
Каковы права членов семьи собственника при переселении?

Читать здесь -
http://housing.mos.ru/dmg?faq&type=1&nd=968720045

Новый этап в борьбе с риэлторами!

Хотелось бы обратить Ваше внимание, что на сайте http://www.PosrednikovZDES.Net который активно борется с посредниками, теперь у авторов объявлений появилась возможность скрывать свой телефонный номер от посредников на все 100%. Способ необычный, очень простой и эффективный! Подробнее здесь http://www.posrednikovzdes.net/declarem.php?empty=1. Введение такого метода было связанно с извечной проблемой по поводу того, что арендодатели размещают свои объявления на специализированных ресурсах, а посредники затем эти объявления заносят в свои базы данных и достают арендодателей звонками, давая таким образом понять, что не нужно размещать объявления где попало, а лучше сразу идти в агентство!