Налоги при продаже квартиры по уступке права требования или долевого строительства

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 сентября 2007 г. N 03-04-05-01/291

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел Ваши обращения от 22.05.2007 и 24.05.2007 о порядке налогообложения доходов физических лиц, полученных от уступки права требования, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Статья 41 Кодекса определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки. При этом данная статья не устанавливает возможности использования какого-либо расчета в целях определения экономической выгоды.
Уменьшение дохода на сумму произведенных расходов в качестве налоговых вычетов предусмотрено в статье 210 Кодекса для определения налоговой базы, а не величины дохода.
В соответствии со статьей 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной формах. При этом для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218-220 Кодекса.
Подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса предусмотрен имущественный налоговый вычет в отношении доходов от продажи имущества.
Согласно пункту 2 статьи 38 Кодекса под имуществом для целей налогообложения понимаются виды объектов гражданских прав за исключением имущественных прав. Таким образом имущественные права в налоговых целях исключаются из понятия имущества. Соответственно, имущественный налоговый вычет не может применяться в отношении доходов от реализации иных объектов гражданских прав, не относящихся к имуществу, в том числе от уступки права требования.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 24.07.2007 N 216-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации" статья 220 Кодекса дополнена положением, согласно которому по правоотношениям, возникшим с 1 января 2007 года, налогоплательщик может воспользоваться имущественным налоговым вычетом при уступке прав требования по договору долевого строительства (договору инвестирования долевого строительства или другому договору, связанному с долевым строительством).
Следовательно, данное положение на правоотношения, возникшие в 2003 - 2006 годах, не распространяется.
Заместитель директора Департамента Н.А. Комова

Вопрос:

Обязаны ли регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей физические лица, сдающие в аренду жилые помещения, принадлежащие им на праве собственности?

Ответ:


Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, как следует из норм гражданского законодательства, единственным условием, позволяющим гражданам реализовать предоставленное им право на передачу внаем (аренду) жилых помещений, является наличие права собственности на такие помещения. Иных условий, соблюдение которых необходимо для реализации гражданами вышеназванных прав, гражданским законодательством не установлено.

В случаях сдачи квартиры внаем собственник жилого помещения и наниматель являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора найма жилого помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 35 ГК РФ.

Статьей 671 ГК РФ установлено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

С 1 января 2003 года введен в действие принятый Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по стандартизации и метрологии от 6 ноября 2001 г. № 454-ст Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее - ОКВЭД), предназначенный для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них.

Объектами классификации в ОКВЭД являются виды экономической деятельности. Экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы (оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия, информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

Исходя из вышеизложенного, передача гражданином принадлежащих ему на праве собственности жилых помещений во временное пользование на возмездной основе другим лицам не может признаваться экономической деятельностью, в связи с чем не требует регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Арендодатель получает обусловленный договором аренды доход в виде арендной платы, поименованный в статье 208 главы 23 <Налог на доходы физических лиц> Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, т.е. договорам гражданско-правового характера, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по ставке 13 процентов у налоговых резидентов Российской Федерации и по ставке 30 процентов - у физических лиц, не являющихся резидентами Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 226 Кодекса определено, что исчисление и уплата налога в соответствии с указанной статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 главы 23 Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Следовательно, при выплате доходов физическим лицам - собственникам жилья по договорам аренды организация, являющаяся налоговым агентом, обязана удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате согласно пункту 4 статьи 226 Кодекса.

При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений, полученных от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров найма жилого помещения, исчисление и уплата налога производится в соответствии со статьей 228 Кодекса. Такие налогоплательщики обязаны представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, декларацию по налогу на доходы физических лиц и самостоятельно исчислить, подлежащие уплате в соответствующий бюджет суммы налога на доходы в порядке, установленном статьей 225 Кодекса.

Вместе с тем, в случае, если физическое лицо имеет в собственности несколько квартир или многоквартирный дом и использует эти жилые помещения для предоставления услуг по краткосрочному проживанию, то есть в качестве гостиниц, то доходы, полученные от оказания таких услуг, следует рассматривать в качестве доходов, полученных от осуществления экономической деятельности, код классификации которой 55.1 <Деятельность гостиниц> предусмотрен в ОКВЭД в подразделе <Н>.

Следовательно, в таком случае собственник жилых помещений осуществляет предпринимательскую деятельность, требующую государственной регистрации и постановки на налоговый учет в качестве индивидуального предпринимателя.

Выкладываю в свой дневник методику определения времени потери девственности по Самойличенко. То есть если она потеряна давно - края флюоресцируют слабо. Если недавно - сильно, если вообще не было - то и не флюоресцируют вовсе.

Судебно-медицинские характеристики потери девственности

3.2. Установление признаков нарушения девственности

3.2.1. Основным объектом при судебно-медицинской акушерско-гинекологической экспертизе лиц женского пола по установлению нарушения половой неприкосновенности (девственности) является девственная плева.
3.2.2. Нарушение половой неприкосновенности (с повреждением или без повреждения девственной плевы) может быть следствием полового акта или развратных действий.
3.2.3. При нарушении целости девственной плевы у потерпевших, до этого не имевших половых сношений, врач - судебно-медицинский эксперт должен описать девственную плеву, установить характер обнаруженных на ней повреждений, механизм их причинения (напряженным половым членом, пальцем, твердым тупым или колюще-режущим предметом и т.д.) и вероятный срок их возникновения. При этом необходимо определить количество, точную локализацию, форму и морфологическую картину повреждений девственной плевы: характер краев (кровоточащие, рубцующиеся, зарубцевавшиеся), их глубину (надрыв, разрыв, доходящий до половины высоты плевы, до ее основания и т.п.), цвет поверхности и плотность краев, а также наличие кровоизлияний в области девственной плевы.
3.2.4. Сроки заживления повреждений девственной плевы зависят от особенностей ее анатомического строения, размеров повреждений и факторов, увеличивающих длительность этого процесса, - присоединение инфекции, повторная травматизация и др. (см. приложение N 1 к настоящей Инструкции).
3.2.5. Если целость девственной плевы не нарушена, то необходимо решить вопрос о возможности совершения полового акта с потерпевшей без повреждения девственной плевы (дефлорации).
3.2.6. Характерными особенностями девственной плевы, допускающими возможность совершения половых актов с сохранением ее целости, являются значительная величина естественного отверстия, эластичность (растяжимость) плевы, наличие глубоких или многочисленных естественных выемок, редко встречающиеся виды девственной плевы: бахромчатая, лепестковая, валикообразная, губовидная и др. (см. приложение N 2 к настоящей Инструкции).
3.2.7. Важное значение при решении вопроса о возможности совершения полового акта без нарушения целости девственной плевы имеет выяснение соотношения размеров половых органов пострадавшей и подозреваемого. Поэтому, кроме установления особенностей строения девственной плевы потерпевшей, необходимо получить объективное представление о максимальной величине окружности полового члена подозреваемого в состоянии эрекции.
3.2.8. Вывод о возможности или невозможности совершения полового акта без нарушения целости девственной плевы в каждом конкретном случае должен основываться на объективных данных, полученных при обследовании потерпевшей и подозреваемого; при невозможности измерения окружности полового члена в состоянии эрекции следует измерить окружность его полового члена в спокойном состоянии в области короны головки и к этой цифре прибавить 2,5 +/- 0,31 см. Полученная сумма даст ориентировочное представление об окружности полового члена в состоянии эрекции.
3.2.9. При необходимости установления наличия сперматозоидов во влагалище берут на исследование содержимое влагалища и, если возможно, наружного зева шейки матки с соблюдением мер предосторожности во избежание нарушения целости неповрежденной девственной плевы.
3.2.10. При свежих повреждениях девственной плевы исследование слизистой оболочки влагалища, шейки матки, матки и придатков (если это необходимо) можно производить только после заживления повреждений (не ранее 10 - 12 суток) с помощью зеркала Куско или Симса малого размера и осторожного двуручного исследования.
3.2.11. При проведении судебно-медицинской акушерско-гинекологической экспертизы по поводу установления нарушения девственности или факта совершения полового акта в тех случаях, когда в этом возникает необходимость, обследуют также задний проход потерпевшей.

3.2. Установление признаков нарушения девственности

3.2.1. Основным объектом при судебно-медицинской акушерско-гинекологической экспертизе лиц женского пола по установлению нарушения половой неприкосновенности (девственности) является девственная плева.
3.2.2. Нарушение половой неприкосновенности (с повреждением или без повреждения девственной плевы) может быть следствием полового акта или развратных действий.
3.2.3. При нарушении целости девственной плевы у потерпевших, до этого не имевших половых сношений, врач - судебно-медицинский эксперт должен описать девственную плеву, установить характер обнаруженных на ней повреждений, механизм их причинения (напряженным половым членом, пальцем, твердым тупым или колюще-режущим предметом и т.д.) и вероятный срок их возникновения. При этом необходимо определить количество, точную локализацию, форму и морфологическую картину повреждений девственной плевы: характер краев (кровоточащие, рубцующиеся, зарубцевавшиеся), их глубину (надрыв, разрыв, доходящий до половины высоты плевы, до ее основания и т.п.), цвет поверхности и плотность краев, а также наличие кровоизлияний в области девственной плевы.
3.2.4. Сроки заживления повреждений девственной плевы зависят от особенностей ее анатомического строения, размеров повреждений и факторов, увеличивающих длительность этого процесса, - присоединение инфекции, повторная травматизация и др. (см. приложение N 1 к настоящей Инструкции).
3.2.5. Если целость девственной плевы не нарушена, то необходимо решить вопрос о возможности совершения полового акта с потерпевшей без повреждения девственной плевы (дефлорации).
3.2.6. Характерными особенностями девственной плевы, допускающими возможность совершения половых актов с сохранением ее целости, являются значительная величина естественного отверстия, эластичность (растяжимость) плевы, наличие глубоких или многочисленных естественных выемок, редко встречающиеся виды девственной плевы: бахромчатая, лепестковая, валикообразная, губовидная и др. (см. приложение N 2 к настоящей Инструкции).
3.2.7. Важное значение при решении вопроса о возможности совершения полового акта без нарушения целости девственной плевы имеет выяснение соотношения размеров половых органов пострадавшей и подозреваемого. Поэтому, кроме установления особенностей строения девственной плевы потерпевшей, необходимо получить объективное представление о максимальной величине окружности полового члена подозреваемого в состоянии эрекции.
3.2.8. Вывод о возможности или невозможности совершения полового акта без нарушения целости девственной плевы в каждом конкретном случае должен основываться на объективных данных, полученных при обследовании потерпевшей и подозреваемого; при невозможности измерения окружности полового члена в состоянии эрекции следует измерить окружность его полового члена в спокойном состоянии в области короны головки и к этой цифре прибавить 2,5 +/- 0,31 см. Полученная сумма даст ориентировочное представление об окружности полового члена в состоянии эрекции.
3.2.9. При необходимости установления наличия сперматозоидов во влагалище берут на исследование содержимое влагалища и, если возможно, наружного зева шейки матки с соблюдением мер предосторожности во избежание нарушения целости неповрежденной девственной плевы.
3.2.10. При свежих повреждениях девственной плевы исследование слизистой оболочки влагалища, шейки матки, матки и придатков (если это необходимо) можно производить только после заживления повреждений (не ранее 10 - 12 суток) с помощью зеркала Куско или Симса малого размера и осторожного двуручного исследования.
3.2.11. При проведении судебно-медицинской акушерско-гинекологической экспертизы по поводу установления нарушения девственности или факта совершения полового акта в тех случаях, когда в этом возникает необходимость, обследуют также задний проход потерпевшей.

Приложение

Утверждено

Приказом Минздрава России

от 24.04.2003 № 161

Приложение № 1 к Инструкции по организации и производству экспертных исследований в бюро судебно-медицинской экспертизы

МОРФОЛОГИЧЕСКИЙ ХАРАКТЕР РАЗРЫВОВ ДЕВСТВЕННОЙ ПЛЕВЫ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ СРОКОВ ИХ ВОЗНИКНОВЕНИЯ (по А.Н. Самойличенко)

Морфологическая характеристика разрыва	Вид девственной плевы
	Мясистая, толстая, высокая (толщина 0,3 см, высота - более 0,5 см)	Средней мясистости и высоты (толщина 0,2 - 0,25 см, высота менее 0,5 см)	Тонкая (толщина 0,15 см)
	давность разрыва (в днях)
Свежий. Раневая поверхность кровоточит, покрыта свертками крови. Края разрыва отечны, вокруг них множество очаговых и мелкоточечных кровоизлияний. Ткани плевы у границ раневой поверхности умеренно или значительно гиперемированы.	3 - 4	2 - 3	1 - 2
Гранулирующийся. Края разрыва красного цвета, отечны и кровоподтечны, на раневых поверхностях серозно-гнойные или гнойно-фибринозные наложения, под которыми грануляционная ткань. При механическом раздражении может возникать кровотечение. Очаговые и мелкоточечные кровоизлияния менее яркие. Иногда отмечается белесоватость краев разрыва.	5 - 8	4 - 6	2 - 4
Свежерубцующийся. Края разрыва уплотнены и утолщены и имеют белесоватый оттенок, закруглены. При механическом раздражении не кровоточат, может появляться незначительная гиперемия, на границах разрывов бледные, очаговые и мелкоточечные кровоизлияния.	8 - 10	7 - 9	4 - 5
Зарубцевавшийся. Края разрыва неровные, закругленные, уплотненные и утолщенные, белесоватого цвета.	10 - 12	9 - 10	5 - 7
Давний. Края разрыва неровные, закругленные, уплотненные, белесоватого цвета, выявляется наличие рубцовой ткани.	12 - 15 и >	10 - 12 и >	8 - 10 и >

---

Приложение № 2 к Инструкции по организации и производству экспертных исследований в бюро судебно-медицинской экспертизы

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ ДИАГНОСТИКА ДАВНЕГО РАЗРЫВА И ПРИРОДНОЙ (ЕСТЕСТВЕННОЙ) ВЫЕМКИ ДЕВСТВЕННОЙ ПЛЕВЫ (по А.Н. Самойличенко)

№ п/п	Общие параметры	Диагностические признаки
		Давний разрыв	Природная выемка
1	Топография	Наиболее типичен в заднем сегменте плевы	Наиболее типична в переднем и боковых сегментах плевы
2	Отношение к основанию плевы	Большинство доходит до основания плевы	Большинство не доходит до основания плевы
3	Симметричность	Редко симметричное расположение	Часто симметричное расположение
4	Форма	В большинстве треугольная	Наиболее часто полуовальная
5	Форма дна	Остроугольная	Полуовальная
6	Консистенция	Плотная	Одинаковая с консистенцией плевы других отделов
7	Цвет краев	Белесоватый	Одинаковый с цветом плевы других отделов
8	Толщина краев	Несколько утолщены	Тонкие
9	Закругленность краев	Менее выражена	Наиболее выражена
10	Состояние поверхности	Неровная с втяжениями в виде площадок с ребрами	Ровная, гладкая
11	Расхождение краев	Расходятся	Не расходятся
12	Соотношение краев	Сопоставляются	Не сопоставляются
13	Ультрафиолетовая люминесценция	Бледно-голубоватая люминесценция по краям разрывов	Отсутствие люминесценции

Соглашение между Правительством Российской Федерации и Правительством Украины о безвизовых поездках граждан Российской Федерации и Украины.

Статья 1

Граждане государства одной Стороны могут въезжать, выезжать и передвигаться по территории государства другой Стороны без виз с соблюдением правил пребывания, действующих в этом государстве, по удостоверяющим личность и подтверждающим гражданство документам, указанным в Приложениях 1 и 2 к настоящему Соглашению.

Граждане государства одной Стороны на основе взаимности освобождаются от регистрации в компетентных органах по месту их пребывания на территории государства другой Стороны, если срок такого пребывания не превышает 90 дней с момента въезда на территорию государства этой другой Стороны, при наличии у них миграционной карты с отметкой органов пограничного контроля, проставленной при въезде на территорию государства пребывания.

По договоренности между Правительством Российской Федерации и Правительством Украины могут вноситься изменения в перечень документов, указанных в Приложениях 1 и 2 к настоящему Соглашению. Такая договоренность оформляется путем обмена дипломатическими нотами.

http://npa-gov.garweb.ru:8080/publi....asp?no=1055442

Были еще изменения весной сего года, вот их действительно трудно найти, т.к. оне не опубликованы, а были приняты обменом "дипломатических нот":

http://www.mid.nnov.ru/news.html?news/24/749.news

Распоряжение Премьера Правительства Москвы # 1260-РП от 1995


Правила
пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома
и придомовой территории в РСФСР
(утв. постановлением СМ РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415)
(с изменениями от 18 января 1992 г., 23 июля 1993 г.)

В случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца оплата за коммунальные услуги за время их отсутствия не взимается. От оплаты за телефон и отопление отсутствующие лица не освобождаются

Оплата поквартирных счетчиков

http://www.rg.ru/2006/05/31/kommunalka.html


Продолжение документа (Приложение N2)