ПРОДАЖА ДОЛИ КВАРТИРЫ ИЛИ КАК ПРОДАТЬ ДОЛЮ КВАРТИРЫ ПРАВИЛЬНО.

Продажа доли квартиры сильно отличается от продажи комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли квартиры границы, и где находится четверть или шестая доля одного из владельцев: в прихожей, ванной или даже на балконе – это не отмечено ни в одном из документов на квартиру.
Собственник, владеющий долей квартиры, может занимать и целую комнату, но это вовсе не означает, что он - её владелец. Даже определение судом порядка пользования на самом деле совершенно ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть, по закону, лишь в приватизированном жилье. Такой вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Если вся квартира принадлежит только вам, то её продажа вряд ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли квартиры – задача сложная. По Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Подобная собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при наличии условия, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированные в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах вовсе не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации происходит автоматически. А тогда никто не задумывался, что определёнными долями оперировать значительно проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто связано с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы завизировать соглашение об определении доли.

Совместную собственность без определения долей можно переоформить в долевую собственность, где доли определены. Тогда доли часто признаются равными. Но суд может принять иное решение. В частности, если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это достаточно редкий случай. Короче, лучше доли определить сразу, чтобы потом жилось легче.

Такие ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю, возникают постоянно. Причин для продажи доли квартиры может быть великое множество: жизнь под одной крышей с собственниками тяжела, доля получена по наследству и наследник не нуждается в этом жилье и т.п., но другой собственник не хочет продавать свою долю и не желает выкупать долю у продающего.

Если собственник готов продать долю квартиры, то он должен сначала предложить выкупить её другим собственникам. Это называется преимущественным правом покупки доли. Владелец доли должен письменно предупредить других собственников о своих желаниях, и дать им месяц для принятия решения.

ЭТО КРАЙНЕ ИНТЕРЕСНЫЙ И ОЧЕНЬ ВАЖНЫЙ МОМЕНТ:

Часто люди путают право преимущественной покупки доли в квартире с разрешением на продажу. А это совершенно разные вещи. Почувствуйте разницу между понятиями (я их повторю): «ПРАВО ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЙ ПОКУПКИ ДОЛИ В КВАРТИРЕ, КОТОРОЕ ЕСТЬ У СОБСТВЕННИКА ДРУГОЙ ДОЛИ В КВАРТИРЕ» и «РАЗРЕШЕНИЕ НА ПРОДАЖУ», которого ни у кого нет.

Разрешение на продажу собственности или даже на продажу доли квартиры абсолютно противоречит смыслу Конституции Российской Федерации, где в статье 35 записано, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с иными лицами.

Итак, под правом распоряжаться понимается, в том числе, и право на отчуждение имущества. Это означает, что никто не вправе запретить продажу доли квартиры, а преимущественное право покупки направлено только на защиту интересов других собственников, чтобы они могли как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Заметим, что они часто злоупотребляют этим правом, пытаясь не купить долю у продающего, а создать ему побольше трудностей в продаже. Но этих трудностей и так великое множество.

Дело в том, что Федеральная регистрационная служба, т.е. орган, осуществляющий регистрацию сделок с недвижимостью в России, полностью игнорирует Гражданский кодекс и даже Конституцию, т.к. считает преимущественное право покупки доли квартиры РАЗРЕШЕНИЕМ НА ПРОДАЖУ. Это почему же?

А потому, что сложилась парадоксальная ситуация. Статья 250 ГК РФ гласит, что продавец доли должен письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых он её продает. Если другие участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец имеет право продать свою долю любому лицу. При продаже доли квартиры с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Но в данной статье не предусматривается случай, когда иные собственники долей квартире уклоняются от получения такого уведомления со стороны продающего. Часто для более правильной процедуры уведомления собственники – продавцы долей – обращаются к нотариусу (что абсолютно верно), но не всегда нотариусы выдают нужные справки, если так и не удалось вручить уведомление другому собственнику. Здесь происходит ситуация, что Федеральная регистрационная служба (ФРС) отказывается принять документы на продажу доли квартиры постороннему лицу, если не уведомлены другие собственники.

Но, бывают случаи, когда ФРС принимает документы и самостоятельно уведомляет других собственников о преимущественном праве покупки для них. Хотя это происходит в порядке исключения. Так право преимущественной покупки превращается в разрешение.

Ещё более занятна ситуация, когда другой собственник доли – ребёнок. В таком случае уведомление направляется его родителям. При этом может потребоваться согласие органа опеки и попечительства. Сам орган опеки решить вопрос о выкупе продаваемой доли квартиры не в состоянии, и начинает трансформировать право преимущественной покупки ребёнка в своё разрешение на продажу, давая ответ, что на продажу доли квартиры не согласен, т.к. появление нового собственника доли может нарушить права данного ребёнка или ухудшить его жилищные условия.

Как оформляется продажа доли квартиры?

Пакет документов для отчуждения доли практически такой же, как и для отчуждения квартиры за исключением одного немаловажного нюанса. Продажа доли квартиры осуществляется через договор купли-продажи, и у другого сособственника возникает преимущественное право покупки продаваемой доли. Следовательно, продавец доли обращается к нотариусу, и тот высылает на имя другого сособственника заказное письмо с уведомлением о продаже доли квартиры за определенную цену. После получения этого письма сособственник имеет полное право в течение месяца изъявить нотариусу своё желание о покупке. Если в указанный срок этого не происходит, долю разрешается продавать третьим лицам. В жизни решение вопроса с этим уведомлением связано с потерей времени, а если другой сособственник действует грамотно, то и с невозможностью оформить сделку вообще. Вот потому-то на рынке сегодня используют три «обходных» схемы оформления долей:

• 1. договор дарения всей доли;
  
• 2. договор дарения микродоли + договор купли-продажи остатка доли;
  
• 3. залоговая схема.
  

А сейчас подробнее о том, как осуществляется продажа доли квартиры в обход преимущественного права покупки:

1. При дарении всей доли квартиры полностью, на самом деле, происходит притворная сделка, при которой камуфлируется сделка купли-продажи. При дарении преимущественное право покупки уже не действует. Если кто-то докажет факт передачи денег, то сделка согласно статьи 170 ГК РФ признается ничтожной. Значит, надо сделать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.
2. При дарении микродоли появляется собственник маленькой доли, у которого имеется преимущественное право покупки. При дарении преимущественное право покупки уже не действует, и поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант гораздо проблематичнее разбить в суде, при этом он связан с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может вообще не выкупить долю. Короче, элемент притворности здесь имеется, т.к. очевидно, что метр дарится только для того, чтобы затем продать данному лицу всё остальное.
3. Залоговая схема самая правильная. Для её воплощения в жизнь заключается договор займа, по которому продавец доли получает полную сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает уже долю покупателя. Сделка регистрируется, а после подписывается отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Проблема в ней лишь в том, что даже оформление доли в залог встречается редко, поскольку, например, банки в залог доли не брали. А поэтому из-за отсутствия такой практики юристы ФРС (где осуществляется регистрация) могут попробовать найти предлог для отказа в регистрации договора займа с залогом доли. В настоящий момент договор займа с залогом доли без проблем регистрируется в отделах ФРС Москвы, но например, в Московской области начинают возникать сложности. И чем дальше от Москвы, для такого рода ситуации всё сложнее и сложнее.

Вы спросите, читая всё это: «А зачем такие сложности, чтобы произошла продажа доли квартиры другому лицу?»

Отвечаю. Здесь существуют два фактора.

Первый фактор. Гораздо выгоднее продавать всю квартиру целиком, т.к. доля квартиры стоит значительно меньше, чем соответствующая часть при продаже всей квартиры полностью. ОДНАКО дело в том, что другой сособственник в подобной ситуации чаще всего не желает продавать свою долю вместе, а иногда не хочет выкупать сам продаваемую долю по рыночной цене.

Второй фактор происходит из первого, поскольку если второй собственник доли не желает купить долю квартиры по реальной цене, то здесь уже принципиально не продавать долю ЕМУ. Т.е. тот же принцип, как в популярной когда-то игре «Монополия». Если Вы играли, то знаете. Посторонний человек покупает проблемную долю квартиры, а второй собственник долю покупает «без проблемы», ведь «проблема»-то он сам. Получается, что для собственника второй доли покупка доли в той же квартире более выгодно, чем постороннему лицу, а это нужно учитывать – закон рынка.

Как решается этот вопрос в судебном порядке?

Собственники долей в квартирах часто пытаются разрешить сложившуюся ситуацию через суд. Они идут к адвокатам, которые убеждают их в положительном исходе дела, и начинают судебные тяжбы, долгие и достаточно дорогие, а, самое главное, совершенно бесполезные. Конечно, адвокаты клиентов не обманывают, положительная судебная перспектива есть, но решает ли это вопрос?

Часто подаётся иск об устранении препятствий в доступе в спорное помещение и, если есть возможность, то определение порядка пользования квартирой. Такая возможность появляется, если в квартире есть изолированная (не смежная с другими) комната, которая по своему размеру соответствует размеру доли. По поводу устранения препятствий в доступе сложностей обычно не возникает. Суд чаще всего удовлетворяет данное требование собственника, а что это даёт реально?

Собственник доли, победивший в суде, имеет возможность только однажды попасть в квартиру с помощью судебного пристава. После того, как решение суда будет выполнено, судебный пристав не будет вместе с истцом заходить в квартиру каждый раз, когда он столкнется с закрытой дверью. «Слабый» с «сильным» в одной квартире и не выживет. Данное положительное решение суда недейственный инструмент в решении этой проблемы и может оказать на «сильного» только психологический эффект.

Определение порядка пользования помещением не принесёт «слабому» и какой-то особенной пользы, потому что жить совместно с «сильным», даже на уровне коммунальной квартиры, он не сможет.

При отчуждении в пользу третьего лица своей доли полученное решение суда об определении порядка пользования потеряет свою юридическую силу в связи со сменой собственника и, соответственно, пользователя. Итак, новый собственник будет вынужден заново судиться. Решение суда в его случае может быть отрицательным, потому что судья при вынесении решения будет учитывать не только размер доли и метраж комнат в квартире, но и множество других факторов (наличие детей и нетрудоспособных иждивенцев, разнополость несовершеннолетних, наличие в собственности другого жилья и т.д. и т.п.).

Также надо учитывать, что доля в квартире всегда проблемна, т.к. невозможно взять и навсегда определить за собой хотя бы комнату. Нужно знать и понимать, что при смене собственника определённый судом порядок пользования утрачивает своё значение, и новый собственник имеет полное право приходить и взламывать все двери в квартире. Ведь прежний порядок пользования к нему уже не относится. Такова практика, которую многие не знают, пока не столкнутся сами.

Даже, когда доля в квартире имеет такой размер, который полностью соответствует одной из комнат и даже имеется решение суда, по которому собственнику этой доли определена именно эта комната, то новый собственник сможет в неё войти. Никакие заявления в милицию, например, о пропавших вещах, после не помогут. Порядок пользования, определённый в суде, будет распространяться лишь на тех, кто был сторонами по этому делу.

Это наша российская действительность, но я не могу сказать как юрист, что это неправильно. Ведь и новый собственник должен принять участие в определении порядка пользования. А то представьте себе, что в пятикомнатной квартире, где было двое собственников, которым принадлежало по 1/2 доли, но один не жил в квартире и однажды согласился, что ему достаточно самой маленькой комнаты с видом на помойку, в которой он держал пару коробок с ненужными вещами. Потом он продал свою долю, но покупателю не сказал о таком порядке. Что же теперь тогда делать новому собственнику такой доли, если он платил за половину пятикомнатной квартиры? Вот и не действует для него прежний порядок пользования и всё начинается опять.

Поэтому лучше продажа доли квартиры в пользу третьих лиц, если, конечно, другой сособственник по долевой собственности упорствует.

Кем являются покупатели долей в квартирах?

Их условно можно разбить на две группы.

Первая - это покупатели, приобретающие долю для пользования ею по прямому назначению (для проживания). Они заранее готовы к конфликту с другим сособственником и надеются, что отвоюют в «кастрюльных войнах» принадлежащие им как собственникам достойные условия существования в этой квартире. Если доля теоретически не может быть выделена по решению суда в отдельную комнату, то такие покупатели этим вариантом не заинтересуются.

Вторая группа покупателей – профессиональные рейдеры, покупающие доли для того, чтобы в дальнейшем, используя отработанные технологии, заставить собственника доли прийти к разрешению сложившейся ситуации в их пользу. Т.е.«сильного» ставят в позицию «слабого» в этом конфликте и навязывают свои условия. Таким покупателям интересна любая доля, если цена будет адекватной.

Случается, что неуступчивый собственник доли в квартире потом часто сожалеет, вспоминая, как он раньше прессинговал другого собственника и упустил реальную возможность, чтобы с ним сговориться. Иногда он сам вынужден осуществлять продажу доли квартиры по цене гораздо ниже рыночной.

А какая реальная рыночная стоимость доли квартиры?

Многие собственники при продаже доли квартиры производят полную оценку квартиры, вычленяя размер своей доли от этой стоимости, и пытаясь продавать по такой цене. Конечно, в случае продажи квартиры полностью, достигнуть такой договоренности с другим сособственником чаще всего не получается. Те проблемы, которые продавец пытается повесить на покупателя, стоят реально больших денег. Тем более что покупателей всегда меньше, чем продавцов. Инвестиции в доли довольно рискованны. Поэтому-то, на рынке долей всегда господствуют покупатели. Оценка доли в Москве происходит по следующему принципу:

а) В теории имеется возможность определить порядок пользования в виде выделения в пользование отдельной комнаты (комнат). К примеру, в двухкомнатной квартире с изолированными комнатами жилой площадью 18 и 12 кв. метров есть 1\2 доли. За точку отсчета возьмем не большую комнату, а меньшую. Если продавец выйдет на прямого покупателя, который возьмет эту долю для проживания, то стоимость доли будет равняться 60 - 70% от стоимости аналогичной комнаты в официальной коммунальной квартире. И тут покупатель должен себе уяснить, что доля в квартире значительно хуже коммунальной комнаты, поскольку, как говорилось выше, он никогда не может быть уверен, что другой собственник доли не захочет войти в его комнату, взломав замки. Т.е. продавец должен обмануть такого покупателя, чтобы тот не знал о таком тонком моменте.

Скидка от 20 до 40% станет весомым аргументом в пользу покупки комнаты не в коммуналке, а в виде доли. Может, эта скидка кажется большой, но давайте реально оценивать все минусы комнаты в виде доли. Комнату в виде доли потенциальному покупателю нужно будет определить в суде, её невозможно рассматривать как залог в кредитных операциях с банками, плюс негативное отношение соседа, т.е. это заведомо конфликтная недвижимость.

В общем, продажа доли квартиры – не сложная сделка, а комната в виде доли – это не сильно ликвидный товар. И покупателя на эту долю найти нелегко. Можно, конечно, пробовать сделать это самостоятельно через подачу частных объявлений или обратиться в риэлтерское агентство, которое возьмется за продажу доли квартиры. Но часто продать таким путём долю не получается.

Еще можно обратиться к профессиональным рейдерам, которые выкупят подобную долю сразу, но по более низкой цене. 30-50% от стоимости подобной комнаты в коммуналке. Разброс цен такой большой из-за того, что при оценке доли дополнительно учитывается ряд иных факторов (предполагаемая степень сопротивляемости другого сособственника из-за его характера и социального статуса, ликвидность всей квартиры, наличие несовершеннолетних сособственников, присутствие на этот момент иных предложений о продаже долей и т.д.).

б) Бывает невозможным определить порядок пользования в виде отдельной комнаты. Тогда обращаться в агентство или искать прямого покупателя надо только в случае, когда продавец не только имеет свободный доступ в помещение, но и контролирует всю квартиру полностью. Эта доля рассматривается на рынке уже не как доля для проживания, а как «доля под прописку». Наиболее эффективно в данном случае обратиться к рейдерам.

Многие рейдеры оказывают подобную услугу как представление интересов «слабого» в его конфликтной ситуации. Это особо актуально, если речь идет о дорогой квартире или о большом размере доли. Рейдеры при этом не рискуют своими денежными средствами, а продавец доли может максимально увеличить сумму, полученную от продажи доли. Технология работы рейдеров такая же, как и при выкупе доли, но действуют они в отношении «сильного» не как новые собственники, а как представители «слабого». Однако на основании доверенности здесь ничего не сделать. Рейдерам нужен доступ в квартиру. Это могут осуществить лишь собственники. Для данного плана действий надо заключать с рейдерами договор купли-продажи, дающий им право собственности. При этом денег они не выплачивают, а, следовательно, доля остаётся в залоге у продавца, т.е. «слабого» собственника доли, который к ним обратился.

Термин «рейдер» в данной ситуации имеет положительную окраску. Ведь этот рейдер не захватчик, а защитник слабого собственника доли в квартирной борьбе.